3.25 Nuevas políticas y precauciones inmobiliarias
El 25 de marzo, ¿en? ¿Estás deseando que llegue? En cambio, ¿qué pasa con las nuevas políticas sobre transacciones inmobiliarias en la conferencia de prensa del gobierno de la ciudad? ¿Debut? Mucha gente dice que tan pronto como salga el New Deal, los agentes inmobiliarios finalmente podrán tomarse un descanso. Sin embargo, Lao Wu, que estaba a miles de kilómetros de distancia, seguía llamando a su teléfono celular y haciendo preguntas. A altas horas de la noche, Lao Wu Can no pudo evitar pensar en el macrocontrol que comenzó en 2010. ¿Pueden los agentes inmobiliarios tomarse un descanso? No, ¿la posible disputa acaba de comenzar?
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Si se firma un contrato de arras y un contrato de compraventa (no un contrato de vivienda de segunda mano firmado online), pero el contrato de compraventa aún no se ha firmado, ¿puede el comprador ¿Rescindir el contrato a causa del New Deal?
En 2010, el Tribunal Popular Superior de Shanghai emitió las "Respuestas a varias cuestiones relativas a las disputas por la compra y venta de viviendas después del control de la política macroeconómica" (en adelante, la Respuesta del Tribunal Superior). Disputas de las partes debido a que el banco ya no maneja el caso. La situación de solicitar la rescisión del contrato por préstamo hipotecario. Al respecto, la opinión del Alto Tribunal es:
? Una vez firmado el contrato de compraventa, si el método de pago estipulado en el contrato no puede realizarse debido a la suspensión de la transferencia de la hipoteca por parte del banco, se puede determinar que el motivo del incumplimiento de las obligaciones del contrato no es imputable a ninguna de las partes. ¿Se apoyará la solicitud de las partes de rescindir el contrato por este motivo? .
No es difícil deducir de la opinión del Tribunal Superior que los controles macropolíticos, como la transferencia de pólizas de seguros bancarias a hipotecas en 2010, llevaron a la imposibilidad de realizar la transacción. Sostuvo que no podía imputarse a ninguna de las partes, por lo que las partes tenían derecho a rescindir el contrato. Este punto de vista profundiza en la aplicación del principio del cambio de circunstancias en el derecho contractual en la práctica judicial.
¿Según el Tribunal Supremo Popular? ¿Interpretaciones sobre varias cuestiones relativas a la aplicación del derecho contractual de la República Popular China (2)? El artículo 26 estipula que los cambios significativos en las circunstancias objetivas después de la celebración de un contrato no se consideran riesgos comerciales y no pueden ser previstos por las partes cuando celebran el contrato. Si la continuación del cumplimiento del contrato es obviamente injusta para una de las partes o no puede lograr el propósito del contrato, y la parte solicita al tribunal popular que modifique o rescinda el contrato, el tribunal popular decidirá si modifica o rescinde el contrato basándose en el principio de equidad y las circunstancias reales del caso.
Si se ha firmado un contrato de arras o un contrato de venta (no un contrato firmado online para casas de segunda mano), pero no se ha firmado el "Contrato de Venta de Bienes Raíces de Shanghai", el comprador tiene derecho solicitar la resolución del contrato basándose en el principio de cambio de circunstancias sin responsabilidad por incumplimiento del contrato.
Por supuesto, si el "Contrato de venta de bienes raíces de Shanghai" se firmó en el sitio web de registro de viviendas de segunda mano, no está dentro del alcance del New Deal y, naturalmente, el comprador no tiene derecho. reclamar la rescisión del contrato de compraventa basándose en el New Deal.
2
¿Puede el comprador solicitar la rescisión del contrato de venta debido a cambios en la política, como una reducción en el índice de préstamos bancarios?
? ¿El tribunal superior respondió? El artículo 3 sostiene que un contrato de compraventa de una vivienda es un contrato con un importe objeto relativamente importante y afecta a los intereses vitales tanto del comprador como del vendedor. Cuando las partes celebran un contrato, a menudo tienen una comprensión integral del contenido del contrato y una previsión suficiente del cumplimiento de sus obligaciones y riesgos contractuales.
Por lo tanto, el comprador, como obligado a pagar, debe prever completa y razonablemente los diversos obstáculos de cumplimiento que puedan surgir después de la celebración del contrato, y tener las soluciones correspondientes a los posibles obstáculos de cumplimiento que puedan surgir.
Generalmente, los cambios en el ratio de préstamo no darán lugar automáticamente a que el comprador continúe ejecutando el contrato, y el comprador también puede recaudar fondos a través de otros canales para cumplir con sus obligaciones de pago. Por lo tanto, a falta de un acuerdo especial, las partes generalmente no pretenderán rescindir el contrato de venta por motivos de política, como cambios en los índices de préstamos.
Sin embargo, si el comprador puede demostrar que el préstamo es insuficiente o fallido, lo que afecta gravemente su capacidad para ejecutar el contrato, y la ejecución del contrato de venta es realmente imposible, y no se causa el obstáculo de cumplimiento Por razones personales como el mal crédito del comprador, etc., se puede permitir al comprador rescindir el contrato de venta.
Basándose en el análisis anterior, el Tribunal Popular Superior cree que los cambios en las políticas crediticias son riesgos comerciales y que el comprador debe tener suficiente previsión y no puede simplemente aplicar el principio del cambio de circunstancias. Por tanto, el principio básico es que no se admite la rescisión del contrato de compraventa. Por supuesto, a menos que la política de préstamo afecte seriamente la capacidad de ejecutar el contrato y el comprador no tenga la culpa, el contrato puede (pero debe) rescindirse. ¿Este punto de vista y el derecho contractual? ¿Principio de cambio de situación? La interpretación judicial no es inconsistente.
Al mismo tiempo, cuando el comprador y el vendedor firman un contrato de compraventa, ¿normalmente se ponen de acuerdo en las condiciones suplementarias o acuerdo de pago? Si el préstamo del comprador es insuficiente, ¿debe compensar el importe correspondiente al tramitar la transferencia de la propiedad? ¿En qué términos? Prevalece el acuerdo, ¿suplemento legal? El comprador también debe cubrir él mismo el importe insuficiente del préstamo y no tiene derecho a rescindir el contrato.
Tras la promulgación de las políticas inmobiliarias, debido a la reducción de los ratios de préstamos bancarios, los compradores de viviendas que pretenden rescindir el contrato no pueden, en principio, ser apoyados por los tribunales. Por supuesto, teniendo en cuenta el precio de transacción específico del contrato de venta, el índice de préstamo acordado y el índice de préstamo real se reducirán debido a ajustes de política si el índice de reducción es realmente mayor y el monto involucrado es mayor (por ejemplo, 70). % de un préstamo con un precio de transacción de 10 millones de yuanes se ajusta al 30%), el tribunal puede apoyar la solicitud de rescisión del contrato. Sin embargo, apoyarlo o no queda obviamente a la discreción del tribunal.
Tres
Si el vendedor que ha firmado un contrato de compraventa no puede reponer la casa debido a restricciones de compra, ¿se puede rescindir el contrato de compraventa por este motivo?
? ¿El tribunal superior respondió? No existe un punto de vista correspondiente o un punto de referencia para esto.
En primer lugar, el contrato es relativo. En el contrato entre el comprador y el vendedor, no existen obstáculos a las restricciones de transacciones, como restricciones de compra y préstamos debido a ajustes de políticas. de circunstancias no se aplica a este contrato de venta.
En segundo lugar, según el artículo 8 de la "Ley de Contratos de la República Popular China", un contrato establecido de conformidad con la ley es jurídicamente vinculante para las partes. ¿Las partes deberán cumplir sus obligaciones de conformidad con el acuerdo y no modificarán ni rescindirán el contrato sin autorización? . Por lo tanto, según el acuerdo entre las partes o disposiciones legales, cuando se cumplen las condiciones, la parte tiene derecho a rescindir el contrato.
El vendedor no puede comprar una casa debido a restricciones de compra causadas por ajustes de póliza. Esto no tiene relación directa con el "Contrato de Compraventa de Bienes Raíces" firmado, por lo que el vendedor no tiene derecho a rescindir el mismo. contrato bajo este contrato. Si no hay acuerdo contractual entre las dos partes, el vendedor no tiene derecho a rescindir unilateralmente el contrato de compraventa. El incumplimiento constituirá un incumplimiento del contrato, y el comprador tiene derecho a optar por rescindir el contrato de venta, exigir la responsabilidad del vendedor por incumplimiento del contrato o exigir la continuación del cumplimiento del contrato.
IV
Si el contrato de compraventa se rescinde debido a la nueva política inmobiliaria, ¿la agencia inmobiliaria puede cobrar honorarios por servicios de agencia?
De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Contratos, el llamado contrato de intermediación se refiere a un contrato en el que el intermediario informa al cliente de la oportunidad de celebrar un contrato o proporciona servicios de intermediación para la celebración del contrato. , y el cliente paga una remuneración.
Según las preguntas y respuestas del Tribunal Popular Superior de Shanghai sobre la aplicación del derecho civil n.º 1 de 2013, el Tribunal Superior cree que el proceso de firma en línea de un contrato de compraventa de una casa es un método administrativo y no afectar la validez del propio contrato de compraventa. Si la empresa intermediaria ha cumplido con sus obligaciones de servicio de intermediación se determinará con base en el contrato entre las partes.
Si las obligaciones de intermediación de la empresa intermediaria no están estipuladas en el contrato o la estipulación no está clara, según la situación actual de las operaciones de intermediación de vivienda en Shanghai, la empresa intermediaria debe ayudar a ambas partes a completar los procedimientos de firma en línea. y trámites de registro de transferencia para el contrato de compraventa de vivienda, de lo contrario no se puede considerar que ha completado el servicio de intermediación.
Con respecto al establecimiento y validez del contrato de compraventa, el Tribunal Popular Superior de Shanghai en “¿Acerca del juicio? ¿Casa de segunda mano? "Respuestas a varias preguntas sobre contratos de venta" señala que si un contrato de venta es válido o no debe tratarse de manera diferente según el acuerdo de ambas partes.
Si ambas partes consideran claramente la firma del "Contrato de venta de bienes raíces de Shanghai" como una condición importante para el establecimiento y efectividad del contrato de venta, dicho acuerdo prevalecerá.
Si ambas partes no cumplen con el acuerdo anterior, y el acuerdo firmado por ambas partes contiene el contenido principal del contrato de compraventa de la casa, el contrato de compraventa se considerará establecido y el contrato se considerará establecido. ser válido.
Las dos partes acordaron volver a firmar el "Contrato de venta de bienes raíces de Shanghai" y confirmar la relación de venta únicamente en forma de contrato de formato. Si las partes no han firmado el "Contrato de venta de bienes raíces de Shanghai", la relación contractual original no se verá afectada.
(1) Situaciones en las que el intermediario podrá exigir el pago de tarifas de servicio.
Las empresas intermediarias cobran tarifas por servicios de intermediación sobre la base de la prestación de servicios de medios para facilitar que compradores y vendedores celebren contratos de venta.
Según la opinión del Tribunal Popular Superior de Shanghai, cuando el comprador y el vendedor firman el "Contrato de venta de bienes raíces de Shanghai" o un acuerdo con un contrato de venta de una casa como contenido principal, el contrato de venta debe ser considerado válido.
Según el funcionamiento general de la industria intermediaria, la firma de un acuerdo de compraventa o contrato de compraventa se considerará como el cumplimiento de las obligaciones de intermediación en el acuerdo de intermediación firmado por ambas partes y la empresa intermediaria. Por lo tanto, a juzgar por la ejecución del contrato de intermediación, la empresa intermediaria ya tiene derecho a reclamar el pago de la tarifa de intermediación en función de las condiciones anteriores;
(2) Reducción o exención adecuada de las tarifas del servicio de intermediación.
La resolución del contrato de compraventa debido a la nueva política inmobiliaria no impide en realidad la realización del derecho a reclamar, porque el contrato de compraventa y el contrato de intermediación son relaciones jurídicas contractuales diferentes e independientes, y tienen el atributo jurídico de la privacidad contractual.
Sin embargo, considerando que la obligación principal de los servicios de intermediación de una empresa intermediaria no solo se limita a proporcionar información mediática para facilitar las transacciones, sino que también incluye ayudar en la declaración de impuestos, ayudar en la transferencia, ayudar en la entrega y otros contenido de la transacción, combinado con el principio de equidad, el tribunal realmente obtuvo o apoyó El monto de los honorarios del servicio de intermediario puede reducirse debido al diferente progreso de ejecución del contrato de venta.
Además, debido a la introducción de nuevas políticas inmobiliarias, habrá muchas disputas potenciales en el futuro, como ¿eludir las políticas de restricción de compras? ¿Matrimonio falso? , ¿nueva empresa compra una casa? ¿compra? ¿Compra de identidad en el extranjero, bienes raíces de la empresa mediante inversión de capital y transferencia? ¿Fapaifang? Evitar diversas cuestiones legales, como las restricciones de compra, inevitablemente desencadenará una nueva ronda de acaloradas discusiones sobre transacciones inmobiliarias.
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