¿Qué se debe decir en la carta de notificación del propietario?

Todos los que han comprado una propiedad saben que en un proyecto de primera mano, el promotor debe notificar el entorno desfavorable o incierto que rodea el proyecto. Normalmente, se hace un anuncio llamativo en un rincón del departamento de ventas. Esta es también una forma de supervisión gubernamental. Un punto clave en las inspecciones departamentales. Para las casas de segunda mano, se trata de una transacción entre personas físicas. El entorno circundante es relativamente maduro. Los compradores pueden eliminar factores desfavorables como la iluminación y el ruido al ver la propiedad en diferentes momentos. . En cuanto a la historia pasada de las casas de segunda mano, los propietarios dicen la verdad por temor a obstaculizar la transacción. Entonces, ¿qué deben decir los propietarios y qué se puede decir o no?

Texto/Imagen Guangzhou Daily All. -Reportero de medios Li Fenghe (excepto firma)

Caso 1: El propietario no fue honesto y compró una "casa encantada". ¿Puedo irme?

A pesar de las repetidas advertencias, Todavía compré una "casa embrujada". Esto le pasó a la Sra. Chen (seudónimo) recientemente. Recientemente, debido a varias comunicaciones ineficaces con el vendedor, la Sra. Chen solo pudo emprender el camino del litigio.

La vértebra cervical de la Sra. Chen se rompió debido al accidente automovilístico de su madre y tuvo que pasar por muchos tratamientos y cirugías para poder cuidar de su madre, que todavía estaba paralizada en la cama y considerando. Debido al alto nivel de atención médica en Guangzhou y al hecho de que su prima también trabaja en Guangzhou, decidió cuidar de su madre, por lo que la familia decidió mudarse a Guangzhou. La Sra. Chen transfirió el registro de su hogar a un hogar colectivo en Guangzhou en 2017 y está calificada para comprar una casa. Para comprar una casa en Guangzhou, los padres de la Sra. Chen vendieron la casa en su ciudad natal por 1,27 millones de yuanes. En junio de este año, por recomendación de un agente, la Sra. Chen fue al distrito de Panyu para ver propiedades y se enamoró de una unidad de dos dormitorios de 76 metros cuadrados. La casa tenía un precio de 2,13 millones de yuanes y finalmente se vendió. por 2,12 millones de yuanes. Las dos partes completaron la transacción de transferencia a principios de agosto y entregaron la casa a finales de agosto. El día de la entrega, la familia de la Sra. Chen se enteró inesperadamente de que alguien había muerto en la casa hace unos meses. El fallecido era un miembro de la familia del propietario. El momento de la lista fue poco después del incidente. La gente sobre la causa de la muerte. Algunos vecinos les dijeron que el fallecido era un cortador que se suicidó en la muñeca, y la administración de la propiedad les dijo que el fallecido murió repentinamente. Después de enterarse de tal cosa, la Sra. Chen inmediatamente le preguntó al intermediario y le pidió que verificara. El intermediario dijo que no sabía nada sobre esto y se comunicó con la hija del propietario. Después de muchas comunicaciones y negociaciones, el propietario aún no estaba dispuesto a verificar. . La Sra. Chen dijo que desde que compró la casa para cuidar de su madre, no podía aceptar que hubiera ocurrido una muerte en la casa. Cuando se enteró de que el dueño era un anciano de unos 70 años, preguntó específicamente si había ocurrido algo. Sucedió en la casa, pero no pasó nada. La gente le informó sobre el incidente. La hija del propietario dijo que le habían informado que había cláusulas relevantes en el contrato y que si las dos partes no podían llegar a un acuerdo, sería mejor resolverlo por la vía legal formal.

(Texto/Reportero de todos los medios de Guangzhou Daily Liu Liqin)

Análisis del abogado: si el vendedor viola el principio de honestidad, debe considerarse fraude

Encontré esto durante el proceso de compra de una casa, Lu Yanzheng, abogado del bufete de abogados Guangdong Junhou, dijo que una "casa embrujada" generalmente se refiere a una casa donde han ocurrido muertes anormales, causando malestar y miedo a los residentes, lo que resulta en una devaluación del valor.

El mensaje de una “casa encantada” no se refleja en las cualidades físicas de la casa, pero puede despertar emociones negativas en el comprador, suficientes para influir en la decisión de compra del comprador. En términos generales, cuando un comprador compra una "casa encantada", se debe principalmente a que el vendedor oculta deliberadamente información sobre la "casa encantada", lo que en realidad va en contra de la verdadera intención del comprador. Con base en el principio de buena fe y la equidad de las transacciones de vivienda, el vendedor debe tener la obligación de revelar información negativa relacionada, como información sobre la "casa encantada", si el vendedor viola el principio de buena fe, debe considerarse fraude. y el comprador de buena fe tiene derecho a presentar una petición ante el tribunal o la autoridad de arbitraje tiene derecho a modificar o cancelar el contrato. Si el comprador sufre pérdidas, el vendedor será responsable de los daños.

Los expertos de la industria también recordaron que los compradores pueden especificar las condiciones de la casa en el contrato y preguntar más sobre la venta de la casa por parte del propietario antes de tomar una decisión de compra, como ir a la estación de policía en la jurisdicción para aprender sobre la situación. Al mismo tiempo, también se le puede exigir al propietario que estipule cláusulas de divulgación de información en el contrato, tales como "el propietario garantiza que no se ha producido ninguna muerte anormal, ningún caso penal grave, etc. en la casa en venta. Si el comprador descubre que Las situaciones anteriores han ocurrido en la casa y el propietario no ha informado. Se revela por escrito que el comprador tiene derecho a rescindir el contrato y exigir al propietario que le compense XX yuanes ". Un acuerdo de este tipo puede instar al propietario a revelar información sobre la vivienda y también puede proporcionar a los compradores pruebas en las que confiar cuando busquen soluciones legales cuando surjan disputas.

(Texto/Reportero de todos los medios del Guangzhou Daily Liu Liqin)

Caso 2: Mientras alguien muera, ¿es una "casa encantada"?

En los últimos años se han producido incidentes en varios lugares, algunos juicios relacionados con "casas encantadas". En agosto de este año, el Sr. Luo, ciudadano de Qingyuan, Guangdong, también intentó utilizar el hecho de que la esposa del antiguo propietario había muerto a causa de una enfermedad en la casa para solicitar una salida, pero la decisión del juez rechazó la solicitud del Sr. Luo. . Según informes de los medios, después de comprar la casa, el Sr. Luo se enteró de que la esposa del antiguo propietario, el Sr. Pan, murió de enfermedad en la casa. Por lo tanto, acudió a los tribunales para demandar al propietario original para rescindir el contrato de compra y. reembolsar el precio de compra. El antiguo propietario, el Sr. Pan, declaró ante el tribunal que el cáncer de su esposa le había costado a la familia cientos de miles de dólares. La agencia había sido notificada de la muerte de su esposa y que la vida y la muerte no se consideraban una “casa encantada”. Después de escuchar el caso, el tribunal de la ciudad de Yingde en Qingyuan, Guangdong, sostuvo que la muerte del cónyuge del acusado debido a una enfermedad era un fenómeno normal de nacimiento, vejez, enfermedad y muerte, y que la casa en la que vivía no era una "casa embrujada". ”en el sentido popular. Partiendo de la premisa de que la casa no es una "casa encantada", el acusado no necesita asumir más obligaciones de divulgación, por lo que la demanda del Sr. Luo fue desestimada.

Análisis del abogado: el propietario no necesita informar al propietario si un familiar muere por una enfermedad normal

No existe una definición de "casa embrujada" en la práctica judicial. El suicidio u homicidio y otros crímenes cometidos por el hombre han ocurrido dentro de un cierto período de tiempo. Las casas que son causadas por factores que causan que las personas mueran de manera anormal, por lo que la gente común generalmente no está dispuesta a comprarlas en condiciones de transacción normales se denominan "casas encantadas". "; no todas las propiedades donde han muerto personas pueden llamarse "casas encantadas". El fallo del juez del Tribunal Popular de Qingyuan es razonable, porque todas las familias de la sociedad enfrentarán el nacimiento, la vejez, la enfermedad y la muerte. Es un fenómeno social normal y no requiere recordatorios especiales.

Yang Jinna, de Green Law Firm en la provincia de Guangdong, sugirió que factores como los defectos físicos de la casa, los suicidios y los homicidios que han ocurrido en la casa son contenidos que el propietario debe revelar solo si se descubren. Por parte del comprador en el futuro, es posible que deba ser considerado responsable de "ocultar información importante", y el nacimiento normal, la vejez, la enfermedad y la muerte que ocurren en una casa de segunda mano no constituyen una "casa embrujada".

Caso 3: En caso de disputas vecinales, el propietario puso fin al pleito y liberó la propiedad.

La Sra. Fan (seudónimo) había tenido previamente un pleito con su vecino de abajo. Un vecino la demandó por una fuga de agua en su casa, lo que provocó la muerte del propietario. Aparecieron manchas de agua en el techo de la casa, y el propietario solicitó decenas de miles de dólares en compensación por las reparaciones. Al final, bajo la mediación del juez, ambas partes firmaron un reconocimiento por escrito y la Sra. Fan resolvió la demanda por casi 50.000 yuanes. En la carta de reconocimiento, el vecino se comprometió a no presentar demandas relacionadas en el futuro. Esta propietaria inmediatamente puso la propiedad en el mercado después de resolver la demanda. Planeaba enviar un aviso al comprador antes de que firmara el contrato, informándole de la demanda anterior con el vecino y explicándole que cualquier disputa futura entre el nuevo propietario. y la vecina no quería tener nada que ver con ella. La Sra. Fan dijo a los periodistas que este aviso es un "seguro" y una "cláusula de exención" para evitar que experimente el dolor de las demandas debido a disputas vecinales durante o después de la venta de la casa. Si se encuentra con litigios maliciosos por parte de vecinos durante o después de la venta, este aviso puede servirle como "escudo".

Análisis del abogado: la demanda anterior se resolvió y no tiene nada que ver con él después de la transferencia

El abogado Yang Jinna de Guangdong Green Law Firm dijo a los periodistas que en la venta de casas de segunda mano, personas como la Sra. Fan usan No es común que los propietarios revelen de manera proactiva el historial de su propiedad en forma de carta de notificación. Su notificación puede desempeñar el papel de "exención de responsabilidad". Sin embargo, esta exención está estipulada por ley. Incluso si no escribe un aviso, una vez vendida la casa, la responsabilidad derivada de las disputas sobre los derechos de los vecinos correrá a cargo del nuevo propietario.

El artículo 83 de los "Principios Generales del Derecho Civil" estipula: Los vecinos de los inmuebles deberán manejar correctamente la captación de agua, el drenaje, el tránsito y las relaciones contiguas en materia de ventilación, iluminación, etc. Si causa obstrucción o pérdida a partes vecinas, se pondrá fin a la infracción, se eliminará la obstrucción y se compensará la pérdida. El artículo 92 de la Ley de Propiedad estipula: Si un propietario de bienes inmuebles utiliza bienes inmuebles adyacentes para agua, drenaje, tráfico, tendido de tuberías, etc., deberá tratar de evitar causar daños al propietario de bienes inmuebles adyacentes, si se causan daños; será pagado.

De acuerdo con las disposiciones legales mencionadas anteriormente, es el propietario del inmueble quien asume la responsabilidad debido a que la disputa anterior de la Sra. Fan ha sido resuelta, por lo que las acciones de la Sra. Fan son innecesarias. Si la casa vuelve a tener goteras después de que se transfieran los derechos de propiedad, el nuevo propietario debería ser responsable, no la Sra. Fan.

Consejos: Los compradores deberían leer más y hacer más preguntas, y los vendedores deberían informar información importante.

En el departamento de venta de viviendas de primera mano, verá un aviso de planificación y aspectos ambientales adversos. Factores compradores de casas de segunda mano Al comprar una casa de segunda mano, ¿cómo eliminar los factores desfavorables? Los expertos legales sugieren que si desea eliminar los factores desfavorables en la planificación y el entorno al comprar una casa de segunda mano, primero debe visitar el. casa con frecuencia, y es mejor poder visitar la casa durante el día, por la noche, en un día soleado. Eche un vistazo después de la lluvia para observar la iluminación, el ruido y otros aspectos de la casa, en segundo lugar, visite los alrededores; vecinos, pregunte más sobre los residentes de los alrededores y escuche la experiencia de vida de los residentes de los alrededores. Si hay factores adversos relacionados, también puede discutirlos de inmediato durante el chat.

Los expertos en bienes raíces dijeron que si los propietarios de casas de segunda mano revelan honestamente la historia pasada de la casa, como estar involucrados en disputas vecinales y acudir a los tribunales, esto puede convertirse en un obstáculo para cerrar el trato.

En cuanto a la parte que vende la casa, el abogado Yang Jinna dijo que el artículo 7 de los "Principios generales del derecho civil" estipula que los sujetos civiles que participan en actividades civiles deben respetar el principio de buena fe, defender honestidad y cumplir con sus compromisos. Si existen cuestiones importantes relacionadas con la celebración del contrato sobre la propiedad, como defectos físicos de la casa o muerte anormal, casos penales graves, etc., que puedan causar malestar psicológico al comprador, según el principio de buena fe en los Principios Generales del Derecho Civil, el propietario tiene la obligación de informar.

Si el propietario emite un aviso al comprador con antelación, informándole de los defectos físicos o eventos negativos que han ocurrido en la casa, y el comprador aun así decide comprar, entonces, en este caso, después Al firmar el contrato de compraventa de la casa, el comprador ya no puede comprar la casa y solicitar la rescisión del contrato debido a la presencia de tales factores adversos en la casa. Si el propietario no informa al comprador de los factores adversos que afectan a la transacción de la vivienda antes de la venta, el comprador puede solicitar la rescisión del contrato y la compensación de las pérdidas por fraude.

En cuanto a la muerte de una persona mayor por causas naturales o por enfermedad normal, son factores que el propietario puede informar o no.