¿Cuáles son las normas vigentes sobre construcción ilegal en el país?
La construcción ilegal, en sentido estricto, se refiere a casas y edificios construidos en violación de las disposiciones de las leyes y reglamentos pertinentes, como la Ley de Ordenación del Territorio, la Ley de Planificación Urbana y Rural, el Reglamento de Construcción y Ordenación. de pueblos y ciudades comerciales, etc. Existe la opinión de que la llamada construcción ilegal se refiere a varios tipos de edificios y estructuras iniciadas sin permiso de las autoridades competentes. Sin embargo, aunque esta opinión tiene algo de verdad, no es del todo científica. No especifica la naturaleza de la llamada "construcción ilegal". Es sólo una definición general superficial y es fácil cometer errores en la práctica de orientación. Esto se discutirá más adelante, ¡pero no lo discutiré en detalle aquí por ahora!
Las construcciones ilegales tienen diferentes situaciones según su grado de “violación”. A primera vista, los edificios ilegales se pueden dividir en dos tipos: uno es que el constructor no puede obtener los derechos de uso de la tierra y, por lo tanto, no puede obtener un permiso de construcción; el otro es que los edificios ilegales se construyen en terrenos que han obtenido derechos de uso de la tierra; es decir, aunque el constructor tiene derecho a utilizar el terreno, el edificio ocupa terrenos para la construcción de viviendas y otras edificaciones pero no obtiene permiso de construcción.
Propiedad de edificios ilegales
Existe la opinión de que los constructores ilegales poseen la propiedad de edificios ilegales, incluso si violan las disposiciones de las leyes y reglamentos y no han obtenido derechos de uso del suelo o Departamentos gubernamentales lo permiten, pero no niega completamente la propiedad porque es una construcción ilegal, y este derecho debe ser de propiedad defectuosa o de propiedad incompleta por falta de ciertos elementos. Pero esta visión malinterpreta gravemente el concepto y significado de propiedad. La propiedad es un derecho integral y amplio de posesión, uso, beneficio y disposición. Es un derecho de control unificado, más que la simple suma de varios derechos de posesión, uso, beneficio y disposición. Hegel también dijo: Sólo soy parcial o temporalmente de mi propiedad, parcial o temporalmente de mi propiedad, lo cual es diferente de la propiedad de la cosa misma. .....La propiedad es esencialmente propiedad libre y completa. "[1] Según la teoría del derecho civil moderno, la propiedad no libre o incompleta no es propiedad [2]. Por lo tanto, en sentido estricto, no existe propiedad incompleta o propiedad defectuosa. No es científico creer que los constructores ilegales disfruten de la propiedad defectuosa de los edificios ilegales.
Además, existe otra opinión de que, aunque los constructores ilegales no pueden disfrutar de la propiedad de los edificios ilegales, deberían tener derecho a utilizarlos porque generalmente los constructores ilegales tienen su propio uso después de construir una casa, y otros sí. No está permitido infringirlo. Posesión y uso de edificios ilegales. Sin embargo, creo que esta opinión también es incorrecta. El profesor Liang Huixing cree que el derecho a utilizar la energía, es decir, el derecho a utilizar la energía en propiedad, debe distinguirse del derecho a utilizar la energía. la palabra "uso" en la vida real [3]. El llamado uso se refiere al uso de las cosas de acuerdo con su desempeño o propósito. En la vida real, los usuarios de las cosas son situaciones comunes, pero existen excepciones, como las no autorizadas. uso Un poder basado en la propiedad. Sin propiedad, el llamado derecho de uso pierde su significado. La opinión anterior de que los constructores ilegales tienen derecho a utilizar edificios ilegales es confundir el derecho de uso con la palabra "uso" en realidad. life., también es incorrecto.
En cuanto a la propiedad y utilización de edificios ilegales, en la práctica judicial existen principalmente las siguientes opiniones: (1) Teoría inmobiliaria, es decir, los edificios ilegales se consideran bienes inmuebles. propiedad, y los constructores tienen derechos de propiedad. Teoría de la propiedad mueble, es decir, la edificación ilegal en su conjunto, por su ilegalidad, propiedad y demás derechos derivados de ella, los materiales de construcción que constituyen la edificación ilegal son legales como bienes muebles. protegido por la ley. (3) Teoría de la posesión En otras palabras, la posesión del edificio ilegal por parte del constructor está protegida por la ley como un estado de hecho, excepto por las autoridades encargadas de hacer cumplir la ley, el constructor puede poseer y utilizar el edificio por sí mismo y por otros. Está prohibido infringir la posesión ilegal del edificio por parte del constructor. Según el análisis anterior, la teoría inmobiliaria no es aconsejable, por lo que no entraré en detalles aquí. Aunque la teoría de la propiedad mueble tiene su racionalidad, también la tiene. sus deficiencias, que discutiré en detalle en la tercera demanda por infracción. Desde este punto de vista, la teoría de la posesión está en línea con los principios del derecho de propiedad y es deseable que la posesión sea un estado de hecho, no un estado de hecho. correcto. “La posesión es el hecho de que el sujeto controla las cosas basándose en la intención de poseer. La posesión es ante todo un hecho de control de las cosas. ..... Independientemente de si el control del poseedor sobre la cosa significa posesión, siempre que se forme un estado objetivo de control, puede constituir posesión. "[4] La posesión puede ser posesión con dominio o posesión sin dominio. Sin embargo, aunque el constructor no goza de la propiedad (derechos) de la construcción ilegal, debido a su gestión y control reales, también forma una especie de posesión y es sujeto a protección legal, otros no pueden invadir a voluntad.
También me gustaría discutir el tema de la demolición de edificios ilegales. Como se mencionó anteriormente, existe la opinión de que los llamados edificios ilegales. se refieren a construcciones no autorizadas. Diversos tipos de construcción iniciadas sin autorización.
El autor también criticó este punto de vista por considerarlo poco científico. Porque en la práctica de la orientación, esta visión provocará grandes errores. "China Economic Times" señaló una vez en un artículo que "construcción ilegal" sólo significa que su edificio viola las regulaciones pertinentes del gobierno local (principalmente la oficina de planificación urbana), y el gobierno local no es el órgano legislativo. Los documentos gubernamentales son sólo regulaciones administrativas, no leyes nacionales. Si son propiedad legal de los ciudadanos debe determinarse con base en las leyes nacionales pertinentes. "[5] En este artículo se opina que los edificios ilegales también son propiedad legal de los ciudadanos. Dado que son propiedad legal, no deben ser confiscados a voluntad, y el gobierno debe proporcionar una compensación cuando los derriben. El punto de apoyo de este artículo son los "edificios ilegales" mencionados por el autor anteriormente. El autor cree que la construcción ilegal no es una simple construcción iniciada sin el permiso de las autoridades competentes pertinentes, sino una casa y sus instalaciones construidas en violación de las leyes y reglamentos pertinentes, como la Ley de Ordenación del Territorio y Ley de Urbanismo Según los “Principios Generales del Derecho Civil” de nuestro país, la adquisición de la propiedad inmobiliaria debe cumplir las condiciones expresamente previstas en la ley. Las construcciones ilegales no pueden ser reconocidas como propiedad legal y no existen. Según la opinión del autor, si se derriban edificios ilegales, se requerirá una compensación, lo que traerá daños al país. ¿Qué tipo de carga necesita el Estado para compensar las pérdidas causadas por las acciones ilegales de los ciudadanos? Los ciudadanos no serán responsables de sus acciones ilegales, sino que incluso podrán recibir beneficios compensatorios. Esto vale la pena reflexionar.
La validez de los contratos de arrendamiento de edificios ilegales
Con el desarrollo de la economía. Cada vez hay más disputas sobre los contratos de arrendamiento de viviendas, especialmente disputas sobre edificios ilegales. Sin embargo, hay muchas disputas sobre la validez de los contratos de arrendamiento de edificios ilegales. En primer lugar, el contrato de arrendamiento de edificios ilegales debe ser válido. las disposiciones de la Ley de Contratos de mi país sobre contratos de arrendamiento no especifican que el arrendador debe ser el propietario de la propiedad arrendada, en segundo lugar, porque el constructor de edificios ilegales toma posesión del edificio, puede tener derecho a usarlo y beneficiarse de él; , por lo que también se puede alquilar el edificio y obtener beneficios. Pero creo que esta visión no es aconsejable en primer lugar, aunque la ley de contratos no establece claramente que el arrendador en el contrato de arrendamiento deba ser el propietario, el "Real Urbano". Gestión Patrimonial" El artículo 52 de la Ley establece claramente que el arrendador en el contrato de arrendamiento será el propietario de la vivienda arrendada. Las "Medidas para la Administración del Arrendamiento de Vivienda Urbana" y algunas normas locales también estipulan expresamente que no se permiten construcciones ilegales. para ser alquilado, se puede decir que la legislación de nuestro país es insuficiente. Reconocer la validez de los contratos de arrendamiento de edificios ilegales. En segundo lugar, desde la perspectiva de la posesión, según la interpretación de muchos estudiosos, la posesión en el derecho romano es sólo un hecho. estado, que es “una relación de hecho que permite a una persona disponer completamente de una cosa, y también requiere un Como significado real del propietario. "La palabra 'posesión' significa dominio real, una especie de control sobre los hechos de las cosas." [6] El estudioso alemán Ye Lin también cree que la posesión es diferente de la propiedad. "La propiedad debe estar garantizada por la ley y la posesión debe estar garantizada por relaciones de hecho". [7] Por lo tanto, la posesión no es un derecho y es imposible derivar el derecho de uso y beneficio. Desde la perspectiva del uso, es simplemente un estado de hecho, uno sin derecho de uso, que es diferente de la propiedad del derecho de uso. Las llamadas ganancias, porque no hay base para los derechos, son también una especie de enriquecimiento injusto. En resumen, el contrato de arrendamiento de edificios ilegales debería ser inválido porque viola las disposiciones obligatorias de la ley.
Pero en lo que respecta a las zonas rurales de Guanda de mi país, para desarrollar la economía, muchas zonas rurales atraen activamente inversiones y establecen fábricas, y han construido una gran cantidad de fábricas y cobertizos de trabajo sin ninguna solicitudes de planificación, aprobación o construcción. Aparentemente, la fábrica está financiada por otros (en su mayoría empresarios taiwaneses y de Hong Kong), pero en realidad se alquila para cobrar el alquiler. A juzgar por la laguna anterior, ese comportamiento de arrendamiento es ilegal y no debería estar protegido por la ley. Pero en realidad, una gran parte de los ingresos colectivos rurales se obtiene del arrendamiento de tales edificios ilegales, y los dividendos de los aldeanos también dependen de ello. Desafortunadamente, después de que muchos empresarios extranjeros ganaron suficiente dinero, algunos estuvieron atrasados en el pago del alquiler durante mucho tiempo, otros se escaparon y algunos incluso dejaron deudas que deben ser asumidas colectivamente. Este fenómeno es bastante prominente en la actualidad. La demanda llegó a los tribunales, pero el tribunal no pudo protegerlos según la ley y los aldeanos estaban muy enojados. Los tribunales estaban atrapados entre la espada y la pared. Por un lado, no se puede alquilar una casa a sabiendas en contra de la ley y aun así ofrecer protección. Por otro lado, como defensor del orden económico local y la estabilidad económica, el tribunal no puede soportar que los aldeanos sufran enormes pérdidas económicas. Ningún personal del tribunal quiere ver que los aldeanos malinterpreten el trabajo del tribunal porque el tribunal actúa de acuerdo con las normas. ley. Cómo abordar casos similares en la práctica judicial parece ser un problema difícil que preocupa a los tribunales. Pero desde la perspectiva del concepto macro de gobernar el país según la ley, no es difícil abordar tales problemas. Los tribunales no son simplemente defensores de la economía local, sino que deberían ser defensores de todo el orden social. Sin embargo, debemos ser flexibles en los medios y medidas que utilizamos para abordar tales problemas, y debemos ser corteses y afectuosos con las partes involucradas. Por otro lado, tratar los casos de conformidad con la ley también es muy útil para frenar la tendencia actual de construcción ilegal en las zonas rurales.
Problemas de alquiler en arrendamientos ilegales de edificios
Existe la opinión de que los alquileres deben protegerse adecuadamente. En otras palabras, aunque el contrato de arrendamiento sea inválido, el arrendatario realmente ha alquilado la casa o el terreno basándose en el principio de buscar la verdad en los hechos, aún así se debe otorgar cierta compensación. Y como el contrato de arrendamiento no es válido, a diferencia del contrato de compraventa, se puede devolver. Un arrendamiento es un acto de facto y un contrato de arrendamiento es un contrato continuo. Cuando se declara nulo, no hay poder restitutivo y no se pueden devolver los beneficios. Al calcular el estándar de compensación, se puede calcular en función del estándar de alquiler evaluado por el departamento de administración de vivienda.
Sin embargo, el autor cree que no importa qué método de cálculo se utilice, siempre que respalde los requisitos de alquiler del arrendador, equivale a reconocer la validez del contrato de arrendamiento del edificio ilegal y la legalidad del edificio ilegal. Básicamente, el arrendador en un contrato de arrendamiento de edificio ilegal no es el propietario y no tiene derecho a reclamar el alquiler. Aquí es donde se diferencia un contrato de arrendamiento de edificio ilegal de un contrato de arrendamiento general. El contrato de arrendamiento de un edificio ilegal es un contrato de arrendamiento sin propiedad (excluyendo el contrato de arrendamiento después de que el estado confisca el edificio ilegal), y el arrendador (generalmente el constructor) naturalmente no tiene derecho a reclamar el alquiler. Por lo tanto, el autor cree que el alquiler de edificios ilegales debe gravarse de conformidad con el artículo 130 de los Principios Generales del Código Civil para castigar el alquiler arbitrario, el impacto y la perturbación del mercado normal de alquiler de viviendas. Esta medida también es adecuada desde el punto de vista jurídico (la naturaleza de la construcción ilegal) y para evitar el enriquecimiento injusto del arrendatario. Volviendo a la situación en la China rural mencionada anteriormente, desde la perspectiva de los aldeanos, tales medidas son emocionalmente inaceptables. Sin embargo, como se mencionó anteriormente, el deber del tribunal es actuar de acuerdo con la ley. Ese tratamiento es muy importante para frenar la construcción ilegal. Es más beneficioso mantener el sano desarrollo de la economía rural.
Reclamaciones por infracción de construcción ilegal
Cuando otros infringen una construcción ilegal, en la práctica existen diferentes opiniones sobre si el infractor debe asumir la responsabilidad de detener la infracción y compensar. Existe la opinión de que el Estado (tribunal) debe proteger los derechos e intereses legítimos, y el tribunal no debe proteger los derechos e intereses causados por actos civiles ilegales. Esta construcción ilegal no ha sido aprobada por los departamentos gubernamentales pertinentes y viola las disposiciones de la Ley de Planificación Urbana y otras leyes y reglamentos pertinentes. El Estado no debe proteger los intereses resultantes. Pero creo que esta visión es unilateral. Aunque los edificios ilegales son ilegales hasta que sean aprobados por los departamentos pertinentes, no todo el mundo puede destruirlos. La construcción ilegal sólo puede combatirse mediante procedimientos legales realizados por los departamentos pertinentes autorizados por la ley. La demolición y confiscación de edificios ilegales es un deber legal de los organismos administrativos y una ley administrativa de aplicación de la ley para que los organismos administrativos realicen sus funciones administrativas. Además, otras unidades e individuos derriban, ocupan o destruyen edificios ilegales sin autorización, lo que evidentemente carece de fundamento. Por otro lado, otros no pueden privar arbitrariamente de propiedad ilegal sólo porque es ilegal. Si la ley lo permite, conducirá a la proliferación de derechos privados (por ejemplo, también está permitido robar a otros drogas y armas ilegales). Por lo tanto, la demolición, daño u ocupación no autorizada de edificios ilegales ocupados por otros también es ilegal y constituye una infracción civil. Por supuesto, el autor debe asumir la responsabilidad civil por las pérdidas económicas causadas a otros por tal comportamiento ilegal.
Sin embargo, si se infringe una construcción ilegal y el interesado presenta una demanda ante los tribunales, ¿cuáles deberían ser los motivos y el fundamento? Como se mencionó anteriormente, existe la opinión de que los constructores ilegales tienen derechos de propiedad sobre los materiales de construcción utilizados en la construcción ilegal. Desde esta perspectiva, cuando se infringe una edificación ilegal, la víctima puede interponer una demanda por daños. Sin embargo, demandar por infracción no puede proteger realmente los derechos e intereses de los constructores u ocupantes ilegales, porque la teoría de la propiedad mueble solo reconoce los derechos del constructor sobre los materiales de construcción, pero no puede proteger los derechos del constructor y de los ocupantes posteriores sobre todo el edificio ilegal bajo ciertas circunstancias. . Beneficio. Por tanto, esta visión no es aconsejable. El autor cree que se puede interponer una demanda de posesión. En el caso de las construcciones ilegales, aunque no se pueden crear derechos, sí se puede tomar posesión de ellos (normalmente por parte del constructor). Entonces, como se mencionó anteriormente, la posesión es sólo un estado de hecho, no un derecho, y mucho menos un derecho de propiedad. ¿Cómo puedo obtener protección en la ley de propiedad? Algunos estudiosos creen que la posesión, como estado de hecho, refleja el orden de la propiedad, y el estado actual de posesión también constituye un orden de vida social. La razón por la que la ley quiere proteger la posesión no es necesariamente buscar la protección de los derechos de propiedad, sino mantener la estabilidad del orden de propiedad y de vida [8]. Estamos de acuerdo con esta opinión, como señaló el Sr. Zhou Fang: la posesión estaba protegida por orden judicial en el derecho romano, y su verdadero propósito era detener las atrocidades y mantener el orden. Ocupa una posición especial, pero indirectamente "obtiene la gloria". Si el propósito es realmente proteger la posesión, entonces se utilizará una orden de posesión. "
[9] Para lograr el propósito de mantener el orden económico, la ley debe mantener la línea de posesión y dejar de utilizar todo tipo de violencia para apoderarse de la posesión de otros, incluida la posesión ilegal, con el fin de Implementar el sistema de posesión que incorpora "nadie deberá" El principio de cambiar el status quo de la posesión por iniciativa propia. De hecho, desde la perspectiva de la posesión, también es la razón fundamental por la que los perpetradores de las construcciones ilegales antes mencionadas deberían asumir la responsabilidad civil.
Sin embargo, cabe señalar que para los edificios ilegales, el acto de posesión es diferente del acto de posesión general. En primer lugar, cuando las partes presentan una demanda de posesión en el tribunal, no pueden exigir al perpetrador que restaure el edificio ilegal a su estado original, o el tribunal no puede respaldar la solicitud de restaurar el estado original porque los edificios ilegales generalmente deben ser demolidos o confiscados debido a la ilegalidad, lo que significa que la ley no lo permite. Después de que el edificio ilegal sea destruido, sería ridículo que el tribunal apoye la solicitud de reconstruir el edificio ilegal. En segundo lugar, el alcance de la compensación después de que el edificio ilegal haya sido dañado también tiene sus propias especialidades, porque el edificio ilegal es. De naturaleza ilegal, el perpetrador no infringe todos los derechos e intereses legítimos protegidos por la ley. Por lo tanto, el monto de la compensación es limitado, no una compensación total, sino una compensación parcial, es decir, solo se otorga una compensación adecuada por las pérdidas causadas por daños no autorizados. .
Otra cosa a tener en cuenta es que en la práctica judicial, cuando la construcción ilegal infringe los bienes inmuebles de otras personas o infringe los bienes inmuebles de otras personas, muchas personas defienden la aplicación de la relación de vecindad. Incorrecta La relación de adyacencia se refiere al derecho de dos o más propietarios o usuarios de bienes inmuebles adyacentes a exigirse mutuamente comodidad o aceptar restricciones al ejercer derechos de propiedad o uso.
Se puede observar que el sujeto de la relación de colindancia, ya sea ciudadano o persona jurídica, debe ser propietario o usuario del inmueble colindante y gozar de los derechos e intereses civiles del inmueble colindante. Evidentemente, dado que la construcción ilegal no puede generar derechos de propiedad o de uso, las disposiciones pertinentes sobre relaciones de convivencia no pueden aplicarse para resolver tales disputas.