Crisis inmobiliaria, ¿las empresas locales de inversión urbana deben tener cuidado para prevenir riesgos?
Esto realmente me preocupa. Después de todo, el sector inmobiliario desempeña un papel importante en la economía nacional y genera muchos puestos de trabajo e ingresos fiscales. Si el sector inmobiliario colapsa a gran escala, los compradores de viviendas de nuestras empresas de inversión urbana tendrán problemas, y los gobiernos locales también tendrán problemas. Me temo que después de pensarlo detenidamente,
Mire mi informe y observe las 100 principales empresas inmobiliarias. Entre las 10 principales empresas inmobiliarias, 6 son empresas estatales. Como Country Garden acaba de ser degradado, Sunac ha incumplido el pago de su deuda, Groenlandia está en peligro y Longfor es relativamente estable y ha cambiado por completo. Existen casi las siguientes categorías de promotores que pueden adquirir terrenos ahora:
1. Los promotores inmobiliarios tradicionales, como las empresas estatales centrales, China Shipping, Poly, China Merchants y Vanke.
2. Promotores inmobiliarios estatales locales: Yuexiu, Jianfa, Fahua, etc.
3. Promotores inmobiliarios tradicionales y estables: Longfor, Xuhui y Zhongjun.
4. Transformación de las empresas de construcción entre empresas centrales: China State Construction Real Estate Group, China Railway Construction, etc.
5. Los promotores inmobiliarios con la inversión urbana local como protagonista.
En estas categorías, la era de la loca adquisición de tierras ha pasado. De los activos invertidos por la ciudad, la mayor parte son terrenos, terrenos que están a punto de salir al mercado. Ahora, salvo las zonas susceptibles de transformación en ciudades de primer y segundo nivel, la mayoría de los promotores inmobiliarios se han negado a adquirir terrenos. Las deudas en sus manos son ahora suficientes para que las empresas pierdan de vista una cosa u otra. Es más, ¿cómo transformar el suelo invertido por las ciudades en ciudades de tercer y cuarto nivel? !
No mucha gente compra terrenos a través de plataformas gubernamentales de inversión urbana. En la actualidad, el 80% de los gobiernos locales todavía dependen del apoyo financiero a la tierra. Sin estos ingresos, los departamentos gubernamentales no funcionarían. ¿Qué debemos hacer para apoyar un desarrollo económico local relevante? !
No podemos cambiar la premisa actual en esta etapa, solo podemos encontrar formas de comenzar basadas en la lógica del sector inmobiliario comercial.
1. Categoría 1: inmuebles residenciales.
Hay varias formas para que las plataformas de inversión urbana del gobierno local formen empresas inmobiliarias y pasen de los ingresos de la venta de terrenos a la venta de casas:
Primero, el gobierno local liberará el terreno. y Presentar a las 100 principales empresas inmobiliarias como agentes.
El segundo son los terrenos del gobierno local, el establecimiento de empresas de desarrollo inmobiliario y las empresas de construcción de empresas centrales que utilizan el modelo F-EPC.
En tercer lugar, los gobiernos locales deberían liberalizar la tierra e introducir capital privado para el desarrollo cooperativo y el desarrollo inmobiliario de empresas conjuntas.
Los gobiernos regionales pueden implementar uno o más métodos para una descontaminación rápida en función de las condiciones locales.
El segundo tipo: bienes raíces comerciales.
Introduzca activos relacionados con capacidades comerciales, como Vanke, Wanda y Hualian, y convierta dichos activos en REITS o CMBS.
Tercer tipo: activos residenciales y de apartamentos.
Introducir apartamentos de alquiler a largo plazo como Lianjia con fuertes capacidades comerciales relevantes para activar sus activos y, finalmente, desarrollar productos de titulización de activos.
El cuarto tipo: bienes raíces industriales
Introducir empresas cotizadas relevantes e invertir parte de los activos en las empresas cotizadas para revitalizarlas rápidamente
Pase lo que pase. Cuando se utiliza el método, todos los activos del inventario eventualmente formarán flujos de activos. Sólo cuando los activos corrientes cumplan con las condiciones de transacción, la inversión urbana puede reducir los riesgos de supervivencia.
No importa cómo cambie el mercado inmobiliario, ya pasó la época en la que querías sobrevivir vendiendo terrenos residenciales. Solo puedes invertir en ciudades a través de varios métodos para evitar riesgos.