¿A qué debo prestar atención al comprar una casa de segunda mano en Jinan y qué trámites se requieren?
Lo siguiente son cosas a tener en cuenta:
Primero, el vendedor inspecciona la casa.
Qué factores se deben tener en cuenta a la hora de comprar una casa de segunda mano:
Consulta con el departamento inmobiliario correspondiente para estar al día de la última información sobre trámites, tasas, trámites, etc. .
Determinar fuentes de financiación. Ya sean sus propios fondos, préstamos de otros o solicitar un préstamo a un banco.
Precio y zona. Determine la ubicación y el tamaño de la casa que podrían comprar con sus propios fondos.
Condiciones de tráfico. Elegir un buen lugar para vivir equivale a ahorrar tiempo y dinero en transporte en el futuro.
Precio de la vivienda. Determinar el valor de la casa mediante comparaciones repetidas; confiar la tasación a una empresa intermediaria o tasadora confiable; el banco la tasará al otorgarle un préstamo hipotecario;
Confirmar la zona de estar. Incluyendo área de construcción y área útil. La superficie de construcción suele estar indicada en el certificado de propiedad inmobiliaria. El método más seguro es medir los metros cuadrados de cada rincón de la casa.
Observar la estructura interior de la casa. Si el tipo de casa es razonable y si hay deficiencias que son particularmente inadecuadas para vivir; si hay demasiadas tuberías y si el cableado no es razonable si hay signos de filtración de agua en el techo; si hay grietas evidentes o descamaciones; y otros problemas en las paredes.
Comprender la situación de la decoración. Si la casa original ha sido renovada y el nivel y alcance de la renovación, comprenda el diagrama de la estructura interna de la casa, incluida la dirección de las tuberías y la ubicación de los muros de carga, para que pueda renovarse.
La historia de la antigua casa. ¿En qué año se construyó, cuánto dura el período de uso del suelo? Si la empresa administradora de la propiedad está atrasada en los pagos de agua, electricidad y carbón.
Gestión de fincas. ¿Cómo se cobran el agua, la electricidad y el carbón? ¿Cuál es la marca, velocidad y modo de gestión del ascensor? ¿Cuál es el nivel de seguridad de la comunidad? ¿Qué pasa con el paisajismo? ¿Qué servicios ofrece la empresa de administración de propiedades?
Derechos de propiedad. Preste atención a si el propietario y el vendedor en el certificado de propiedad son la misma persona y verifique la autenticidad del certificado de propiedad con la Oficina de Recursos Inmobiliarios para confirmar la integridad de los derechos de propiedad, si existe una hipoteca, si hay alguien, etc.
Selecciona un intermediario. Un intermediario confiable debe proporcionar una licencia comercial válida, el nombre del corredor, número de licencia y fotografía, y aclarar el alcance comercial de la agencia de corretaje.
A la hora de comprar una casa de segunda mano, ver y elegir una casa es "diez a diez"
Cómo elegir una buena casa que se adapte a ti es una preocupación común entre los compradores de vivienda. En circunstancias normales, antes de comprar una casa, todos realizarán una inspección in situ para evitar arrepentimientos tras comprar una casa defectuosa.
Si no inspecciona la casa durante el día, sino por la noche, puede verificar si la administración de la propiedad de la comunidad es segura, si hay patrullas regulares, si las precauciones de seguridad son integrales y si Hay interferencias de ruido de los proveedores. Estas condiciones no se pueden ver durante el día y la información más precisa sólo está disponible durante la noche.
No importa qué tipo de decoración haya hecho el propietario en la casa antes, no puede escapar de la "invasión" del agua de lluvia. En este momento, queda claro de un vistazo si hay grietas, goteras o filtraciones de agua en las paredes, esquinas y techos de la casa. Presta especial atención a los suelos cercanos al balcón y al baño para ver si hay humedad o moho.
Al comprar una casa de segunda mano sin mirar los materiales de construcción, lo mejor es mirar la casa vacía, porque la casa vacía no está bloqueada por muebles, electrodomésticos y otras cosas, y se puede ver claramente ver la distribución de toda la casa. La distribución ideal es abrir primero la puerta y entrar al salón, luego al comedor, cocina, baño y dormitorio. Si la puerta del salón da directamente al dormitorio, la privacidad será escasa. Es mejor distinguir eficazmente varias áreas funcionales, como funciones de banquete y funciones de descanso.
Mirar la esquina en lugar de la pared para ver si la pared está plana, húmeda o agrietada le ayudará a comprender si hay filtraciones de agua. Las esquinas son más importantes que las paredes. Las esquinas soportan las fuerzas estructurales de los lados superior, inferior, izquierdo y derecho. En caso de terremoto, la capacidad portante de las esquinas es clave. Por ejemplo, cuando hay grietas graves en las esquinas de la pared, pueden producirse fugas de agua en cualquier momento.
Mirar la decoración sin mirar la mano de obra hará brillar los ojos de las personas. A veces, una decoración inteligente puede tapar esquinas agrietadas, moho, goteras y otros problemas. Por lo tanto, debemos prestar atención a la mano de obra, especialmente al meticuloso proceso de acabado de las esquinas, los alféizares de las ventanas y los techos, que a menudo se pasan por alto. Si hay un problema, reparar estos pequeños lugares es problemático. Seleccionar estos pequeños problemas puede aumentar su capacidad de negociación con el propietario.
Mira por la ventana, no por las cortinas. Preste atención a si la casa está bien ventilada, si está húmeda y con moho y si la iluminación es buena. Verifique si las ventanas de su casa dan a las rejillas de ventilación de otras casas.
Mira el agua caliente pero no el agua fría.
Si desea saber si las tuberías de agua tienen fugas, puede verificar si hay incrustaciones alrededor de las tuberías de agua. Al revisar la bañera, primero abra el grifo para ver si el agua fluye suavemente y luego drene el agua una vez que esté llena para ver si el sistema de drenaje es normal. Si no hay suministro de agua caliente en casa, generalmente se dan dos situaciones. Una es que nadie ha vivido en él durante mucho tiempo y la otra es que puede que haya estado vendido durante mucho tiempo.
Mira las escaleras en lugar del ascensor. Muchas casas nuevas de segunda mano en zonas urbanas tienen salas de ascensor. Aunque el papel del ascensor es importante, no se pueden ignorar las escaleras. La vida diaria también es muy importante. Compruebe si hay ahorros en casa y si las salidas de emergencia están despejadas.
Mira al cielo pero no a la tierra. Además de fijarte en el suelo del salón, los azulejos del baño y la cocina, también debes fijarte en los recorridos de iluminación y ver si hay manchas de agua en el techo o colores de pintura desiguales. Si es así, significa que puede haber una fuga. Si es posible, tome un destornillador, retire la lámpara y use una linterna para ver si hay pintura descascarada o fugas de agua en las cuatro esquinas del techo.
No hace falta mirar al propietario. Puedes charlar con el administrador de la comunidad o el portero, porque son las personas que mejor conocen la situación básica de la comunidad. Los compradores de viviendas conocen la situación de la casa de manera más objetiva y precisa que el propietario. Obtengan de ellos la información que necesitan y, a veces, pueden ser el factor decisivo a la hora de comprar una casa.
En segundo lugar, el comprador lleva a cabo una investigación del título.
Métodos para determinar los derechos de propiedad de segunda mano
Durante las transacciones de viviendas de segunda mano, a menudo surgen disputas debido a derechos de propiedad poco claros. Entonces, ¿cómo se entiende el estado de los derechos de propiedad? Los compradores de viviendas sólo pueden obtener información real a través del departamento de gestión de viviendas y de la identidad del vendedor. A continuación se dará una introducción a los derechos de propiedad y los procedimientos para investigar "casas de segunda mano".
Para comprender los derechos de propiedad de la casa, el primer paso para un comprador es pedirle al vendedor que proporcione documentos legales, incluido el certificado de propiedad, el certificado de identidad, el certificado de calificación y otros documentos. El certificado de propiedad se refiere al "Certificado de propiedad de la vivienda" y el "Certificado de derecho de uso de la tierra"; el documento de identidad se refiere al documento de identidad, el permiso de trabajo y el libro de registro del hogar; el certificado de calificación se refiere a la verificación de las calificaciones de ambas partes; a la transacción. Por ejemplo: al vender una vivienda comercial, es necesario verificar el certificado de calificación de administración y desarrollo de la vivienda del vendedor, el agente debe verificar si el poder es válido * * * si hay una casa en venta, otro * * * consentimiento; Se requieren certificados. Otros documentos se refieren a: para arrendamiento de propiedades, verificar el contrato o prueba de que el arrendatario ha renunciado al derecho de tanteo * * * Si existe una propiedad, verificar el contrato o prueba de que alguien ha renunciado al derecho de tanteo; ; para una propiedad ganadora, consulte el aviso de ganancia y el comprobante correspondiente.
El segundo paso es consultar con el departamento de administración de propiedades correspondiente sobre la fuente de los derechos de propiedad de la propiedad comprada. El método de inspección específico es: Verificar el registro de derechos de propiedad. Incluye: 1. ¿Quién es el dueño? Si es propiedad de * * *, preste atención a la proporción de derechos de propiedad y la forma de propiedad de cada * * * 2. Número de documento, es decir, el número de documento para el procesamiento de la transacción; Si el solicitante desea obtener el documento completo, puede utilizar este número para obtener una copia del documento de la parte correspondiente; 3. Fecha de registro, que es la fecha de firma de la transacción; 4. Precio de la transacción, que es la transacción; precio de la transacción. Los investigadores deben tener en cuenta que si el precio de la transacción está marcado como "precio de transacción parcial", significa que el precio de la transacción incluye no solo la casa, sino también otros productos inmobiliarios 5. Otros contenidos, como el plano de la casa; .
El tercer paso es comprobar si existe una carga de deuda sobre la casa. Los registros de títulos de propiedad solo registran la autenticidad de los derechos de propiedad del propietario y los hechos de la transacción original. En cuanto a las deudas y obligaciones contraídas durante el funcionamiento de la casa, asegúrese de comprobar los documentos justificativos pertinentes. Incluyendo: contrato de hipoteca, arrendamiento, etc. , pero también obtenga más información sobre el monto del préstamo y los reembolsos, los intereses y los montos del alquiler para obtener una comprensión más profunda de la propiedad. Además, los compradores de vivienda también necesitan saber: si la casa está hipotecada, si ha sido sellada por el tribunal, etc.
Por último, hay que recordar a los compradores de vivienda que, a la hora de adquirir una casa de segunda mano, deben averiguar especialmente si el origen de la casa que están comprando es una casa vendida mediante reforma habitacional. Debido a que, de acuerdo con las regulaciones pertinentes sobre reforma de vivienda, las casas compradas por empleados urbanos a precios estándar o precios de costo no pueden comercializarse dentro de los cinco años posteriores a la compra, después de cinco años, si la casa se vende, la unidad de propiedad original también tiene; el derecho de tanteo. Puede haber problemas si compras una casa como esta.
En definitiva, si un comprador de vivienda quiere conocer los verdaderos derechos de propiedad de una casa, no sólo debe pedir al vendedor todos los documentos de derechos de propiedad y leerlos atentamente, sino también acudir a la administración de la vivienda. departamento para verificar los registros de derechos de propiedad de la propiedad. Sólo comparando los dos podrán conocer claramente todos los detalles de los derechos de propiedad de la casa sin perderse nada.
Cómo leer el certificado de propiedad inmobiliaria
Aprender a leer el certificado de propiedad inmobiliaria es un curso obligatorio para las transacciones de vivienda de segunda mano.
Las versiones más comunes de los certificados inmobiliarios son la amarilla y la verde.
Se fusionan las viviendas públicas de posventa y las viviendas comerciales; las dos versiones de los certificados de propiedad tienen el mismo efecto.
La primera página del Certificado de propiedad de la vivienda de Shanghai es la página del título; la segunda página consta del siguiente contenido: (1) Certificado de propiedad de la vivienda en caracteres chinos e ingleses, (2) Número del certificado de propiedad de la vivienda; , que generalmente consta de contenido "Shanghai Real Estate (abreviatura del distrito administrativo) (año) número}", que refleja la ubicación de la casa y el momento de emisión, (3) verificación del código de barras, (4) fecha de registro, que generalmente es la tiempo de aprobación para la tramitación del certificado de propiedad de la vivienda. La tercera página es la explicación de la Administración de Vivienda y Recursos Terrestres de Shanghai sobre el certificado de bienes raíces, que demuestra que es un certificado de propiedad inmobiliaria en terrenos de propiedad estatal y está sellado con el sello oficial de la Oficina Municipal. Las páginas cuarta y quinta son las páginas de registro de derechos más importantes, que registran el titular de los derechos, la ubicación de la casa, el estado del terreno y el estado de la casa. Los más importantes son: el obligante, es decir, el dueño de la casa. En el certificado de derechos de propiedad verde anterior, generalmente solo había un obligante de bienes inmuebles, y la mayoría de los demás obligantes figuraban como * * * Propietario, mientras que la mayoría de los demás obligantes figuraban como * * * Propietario. la nueva versión del certificado de bienes raíces se registra en el obligante. Se registran todos los propietarios de la casa; la ubicación de la casa generalmente registra el nombre de la carretera, el número del carril y el número del edificio (edificio) donde se encuentra la casa; situación del terreno ocupado por la casa, incluida la fuente de uso del suelo, propósito (residencial, no residencial, integral), años de uso. El estado de la casa registra información básica como el número de la casa, ubicación, área de construcción, tipo, propósito, estructura, fecha de finalización, etc. El sello oficial del departamento de registro de bienes raíces local está estampado en esta página para su confirmación. Cabe señalar especialmente que los impuestos sobre las transacciones para las villas independientes son básicamente los mismos que para las villas no residenciales: 3% de impuesto sobre la escritura, 5% de impuesto integral o el correspondiente impuesto al valor agregado. Generalmente, es necesario combinar el tipo de casa y el mapa catastral de la página 6 para identificar una única villa independiente. Aunque el tipo de casa se indica como casa de jardín o villa, en el mapa catastral la casa no es única e independiente, y no se reconoce como villa única e independiente si está vacía por todos lados. se pagará como una casa ordinaria durante la transacción. Las páginas siete y ocho son mapas catastrales (parcelas) y planos de casas. Tenga en cuenta si estas dos páginas tienen el sello de la agencia de registro de bienes raíces local.
El significado de tres colores, cuatro tipos y certificados de derechos de propiedad de diferentes colores
De acuerdo con el "Reglamento de Registro de Bienes Raíces" que entró en vigor en marzo de 1996, Shanghai implementa el registro y emisión de los derechos de uso de la tierra y la propiedad de la vivienda. Se expide un sistema unificado de certificados inmobiliarios a los titulares de derechos inmobiliarios. Las garantías inmobiliarias se dividen en tres colores y cuatro tipos.
Existen tres tipos de certificados inmobiliarios: verde, rojo y amarillo. Son necesarios por las autoridades inmobiliarias para asignar y gestionar diferentes derechos e intereses inmobiliarios. Los titulares de derechos inmobiliarios con certificados verdes, rojos y amarillos disfrutan respectivamente de diferentes derechos inmobiliarios.
Derechos verdes: se otorgan a propietarios de derechos de uso de suelo que hayan sido cedidos o transferidos. Los bienes inmuebles registrados en este certificado pueden ingresar directamente al mercado inmobiliario.
Rellenar la tarjeta verde en las siguientes circunstancias:
1: Obtener derechos de uso de suelo mediante transferencia;
2 Exportar vivienda comercial:
3. Residencias con jardín por las que se han pagado tarifas de transferencia de derechos de uso de la tierra;
4. Casas comerciales de remesas por las que se han pagado tarifas de transferencia de derechos de uso de la tierra.
Bajo las siguientes circunstancias, debe completar la tarjeta verde e indicar "solo vivienda nacional":
1: Seis tipos de terrenos nacionales para los cuales se han aplicado tarifas de transferencia de derechos de uso de la tierra. pagado;
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2. El capital nacional construye y participa conjuntamente en la construcción de viviendas comerciales por las cuales se han pagado tarifas de transferencia de derechos de uso del suelo.
3. vivienda doméstica;
4: 30 de abril de 1994 Vivienda comercial doméstica que se estableció recientemente y obtuvo el plano de vivienda comercial, y obtuvo el certificado de uso de suelo antes de junio de 1994 + 31 de febrero.
Las propiedades registradas con tarjeta roja no pueden ingresar al mercado inmobiliario. Complete la tarjeta roja en las siguientes circunstancias:
1. Solicite el registro de tierras no agrícolas de propiedad colectiva
2. en tierras colectivas.
Certificado Amarillo: Emitido a titulares de derechos que poseen bienes inmuebles en otras parcelas de terreno distintas a las condiciones de uso de suelo anteriores. Los bienes inmuebles registrados en este certificado sólo podrán ingresar al mercado inmobiliario después de pagar la tasa de transferencia de terreno y otros trámites pertinentes de acuerdo con la normativa. Llene la tarjeta amarilla en las siguientes circunstancias:
1: Los derechos de uso del suelo se adquieren mediante expropiación y adjudicación;
2 Las viviendas de unidades y particulares sobre los expropiados y adjudicados. terreno;
3. Casas después de la venta de viviendas públicas;
4. Vivienda asequible y vivienda preferencial adquirida por los empleados;
5. .
Además, ahora existe en el mercado un tipo de certificado de derechos de propiedad marrón, que es un tipo de certificado de derechos de propiedad utilizado antes de la emisión del certificado verde, el certificado amarillo y el certificado rojo. por la Oficina de Administración de Bienes Raíces cuando la casa fue separada del certificado de propiedad de la propiedad. Este certificado ha estado fuera de uso desde marzo de 1996.
Las últimas regulaciones exigen que todos los certificados amarillos se cambien por certificados verdes.
Las casas con derechos de uso no se comercializarán directamente.
3. El comprador y el vendedor negocian el precio, la forma de pago y la responsabilidad por incumplimiento del contrato, y el comprador paga el anticipo.
A la hora de comprar una casa de segunda mano, regatea y prepárate inteligentemente.
Primero, determine el precio máximo de la vivienda que puede pagar. La última vivienda puesta a la venta también tendrá un precio psicológico. Por lo tanto, el precio de cotización suele ser más alto que el precio psicológico de la familia. Si la siguiente familia revela inadvertidamente su gran interés en la propiedad a través de palabras y expresiones durante el proceso de visita de la casa, la última familia a menudo aprovechará este punto para perseguir la victoria y mantener el precio.
En segundo lugar, descubre los detalles y la mentalidad de la familia. Averigüe dónde se utilizarán los ingresos de la venta final de la vivienda. Si la última familia está ansiosa por vender la casa para cobrar, o si la última familia tiene que vender la casa en unos pocos días, cuanto más se acerque la fecha límite para vender la casa, más ansiosa estará por venderla. Regatear en este momento será muy beneficioso para el próximo comprador. De lo contrario, será difícil negociar el precio.
Finalmente, presta atención a recopilar más información sobre la propiedad a negociar. Antes de negociar, puede realizar una inspección in situ para obtener más información sobre la calidad de la construcción y la decoración de la propiedad, si el transporte, la administración de la propiedad y las instalaciones de apoyo de la comunidad están completos y si existen deficiencias y defectos en el diseño o la planificación. de la casa. Al negociar formalmente el precio con el propietario anterior, el próximo propietario no puede perder el tiempo mostrando las deficiencias de la propiedad al propietario anterior. Este movimiento le hace entender a su familia que usted ha hecho los preparativos más completos para esto y que solo podrá quedarse si él cede tantos "puntos" como sea posible.
Cuatro pasos para garantizar la validez del contrato de arras para la compraventa de viviendas de segunda mano
1 Solicitar a la empresa intermediaria que presente el contrato de encomienda entre esta y la empresa anterior respecto de la misma. la venta de la casa. El acuerdo debe incluir la situación básica de la casa, el precio, el período de encomienda y la agencia encargada de cobrar el pago inicial.
En segundo lugar, firme un acuerdo de intermediación por escrito con la empresa intermediaria. El contrato deberá incluir al menos la situación básica de la vivienda, el precio, el plazo de conservación, la tramitación de la fianza, etc., y deberá llevar el sello de la empresa intermediaria.
En tercer lugar, después de firmar un acuerdo de intermediación con la empresa intermediaria y antes de pagar realmente el depósito, el comprador también debe exigir a la empresa intermediaria que emita un poder y confiarle al intermediario el cobro del depósito.
4. Una vez recibido el poder, la empresa intermediaria deberá exigirle la emisión de un recibo de depósito al momento del pago del depósito. El recibo no sólo puede estar firmado por el agente de la empresa intermediaria, sino que debe llevar el sello de la empresa intermediaria.
Después de pagar el depósito según los cuatro pasos anteriores, se puede establecer efectivamente el contrato de arras entre la vivienda siguiente y la vivienda anterior. Una vez que la vivienda anterior no acepta vender la casa, la siguiente vivienda puede pedir el doble del depósito.
4. El comprador y el vendedor firman un contrato de compraventa de inmuebles.
Siete elementos principales para firmar un contrato de compraventa de vivienda de segunda mano
1. Se debe confirmar la verdadera identidad del propietario. Antes de firmar un contrato, el comprador y el vendedor deben comprobar primero la autenticidad de la parte contratante, principalmente para verificar la identidad del propietario. Por lo tanto, la autenticidad del certificado del propietario y su coherencia con la identidad del propietario son requisitos previos para firmar un contrato de compraventa, especialmente cuando el comprador y el vendedor realizan transacciones por su cuenta sin un tercero como garantía intermediaria. Esta cuestión es aún más grave. Necesidad de atraer la atención de los clientes.
2. Es necesario aclarar la responsabilidad por incumplimiento del contrato por ambas partes. Debido a que las transacciones inmobiliarias son complejas e implican grandes cantidades, a veces ocurren circunstancias inesperadas que conducen al incumplimiento del contrato. Para evitar disputas en el futuro, es necesario anotar claramente las responsabilidades y derechos de ambas partes al firmar el contrato, así como el monto y el momento del pago de la indemnización por daños y perjuicios, y seguir el principio de igualdad de responsabilidades y derechos. de ambas partes. En la actualidad, la mayoría de los contratos de venta de viviendas de segunda mano tienen disposiciones claras sobre la proporción de la indemnización por daños y perjuicios, pero no existe un acuerdo específico sobre el momento del pago, lo que hará que la parte incumplidora retrase el tiempo de pago en consecuencia y reduzca la fuerza vinculante real y exigibilidad de las cláusulas. Por lo tanto, la cláusula "el comprador pagará una indemnización por daños y perjuicios al vendedor (comprador) dentro del período especificado a partir de la fecha de pago real (el vendedor realmente entrega la casa)" debe agregarse al contrato para garantizar la implementación final de los términos del contrato. .
3. Se debe indicar el tiempo de transferencia del pago. En la operación real, el comprador dividirá el pago de la casa en dos partes, el pago inicial y el pago final, y llamará al propietario en diferentes momentos.
Por lo tanto, el vendedor necesita conocer el momento de pago del comprador, y el momento de pago del pago final depende de la fecha de transferencia de la propiedad, por lo que el comprador tiene derecho a conocer el momento de la transferencia de propiedad. Si está vencido, la parte incumplidora deberá cumplir con la responsabilidad por incumplimiento del contrato en el párrafo 2 en función de la situación real.
4. Es necesario indicar el plazo de entrega de la tarifa. Esta es una cuestión secundaria de la propia casa a la que el comprador debe prestar atención y es un término importante en la "entrega de la casa". Es necesario indicar la fecha de entrega de agua, luz, gas, propiedad, calefacción y otros gastos. Porque un tiempo de entrega claro es la clave para dividir claramente las responsabilidades. Al mismo tiempo, si se trata de una transacción de vivienda pública, el vendedor debe cooperar con el tiempo y los estándares de pago de la propiedad, la calefacción y otros cargos, y si es el propietario original. La unidad ha establecido requisitos y cambios. El comprador necesita cooperar. Los acuerdos firmados deben estar claramente establecidos en el contrato.
5. Debe haber una relación detallada de los honorarios de la agencia. A medida que el mercado intermediario continúa mejorando, los consumidores se están dando cuenta gradualmente de que las empresas de corretaje acreditadas pueden proteger eficazmente los derechos de compradores y vendedores. La proporción de casas de segunda mano comercializadas a través de empresas de corretaje aumenta año tras año, y en 2004 su número se duplicó con creces respecto al de 2003. Por lo tanto, los honorarios de agencia de las empresas de corretaje han atraído cada vez más la atención de los consumidores. Sin embargo, actualmente existe un problema en el mercado: los honorarios de agencia que cobran las sociedades de valores no están claros. El contrato sólo indica la proporción de los honorarios de agencia con respecto al precio total de la vivienda, sin una lista detallada, lo que conducirá a una asimetría de información y, en última instancia, perjudicará los intereses de los consumidores. Por lo tanto, cuando el comprador y el vendedor firman un contrato, deben solicitar a la empresa de corretaje que explique claramente el objeto de los honorarios de agencia.
6. El comprador deberá reunirse con el propietario. Hoy en día, algunas casas de bolsa tienen negocios de "adquisición", por lo que existen operaciones ilegales de "venta de casas múltiples", es decir, la casa de bolsa está cobrando dinero. Una vez recogido el oro, llevaré a otros clientes a ver la casa y al final se la venderé a la persona con la oferta más alta, incluso si rompo el contrato con el primer cliente. El motivo suele ser la negativa del propietario a vender y las cláusulas de exención de otras empresas de corretaje, es decir, la empresa de corretaje no tiene ninguna responsabilidad por incumplimiento de contrato, y los consumidores que han pagado el depósito sólo pueden tragarse su ira. Para ello, se recuerda a los consumidores que si pueden ejercer sus derechos en este momento y solicitar una cita con el propietario del automóvil para una verificación cara a cara, ¿expondrán su comportamiento inapropiado?
7. Debes aprender a utilizar protocolos complementarios. Al firmar un contrato, si los términos del contrato no son claros o requieren un acuerdo adicional, el comprador y el vendedor deben completar cláusulas adicionales después de las cláusulas relevantes del contrato o en las líneas en blanco después del contrato, y declarar las intenciones de ambas partes. en el contrato. Esto reducirá el riesgo de significados poco claros en las etapas posteriores. Las molestias y problemas causados.
Cómo firmar un contrato de compraventa de vivienda de segunda mano
En las transacciones de vivienda de segunda mano, muchos compradores de vivienda muchas veces sólo consideran el valor del inmueble e ignoran los problemas que pueden surgir en ¿Qué pasa con el contrato de compraventa de bienes inmuebles? Poco se sabe sobre la firma. De hecho, el contrato de compraventa de vivienda de segunda mano requiere de una especial atención antes y a la hora de firmar.
Antes de firmar
Los compradores de viviendas deben tener un conocimiento exhaustivo del vendedor.
1. Consultar el documento de identidad del propietario del inmueble.
2. ¿Hay un propietario o varios propietarios en el certificado de propiedad? Si son varios * * *, ¿están todos * * de acuerdo?
Cuando se vende una propiedad, alguien debe aceptar tomar posesión de la vivienda. Al firmar un contrato de compraventa de inmuebles, todos deben estar presentes. Si no puede asistir debido a circunstancias especiales, deberá emitir un poder notarial y prueba de identidad del agente, firmado por el agente autorizado.
Adquirir el conocimiento necesario del inmueble a comercializar.
1. ¿Es cierto el certificado de propiedad proporcionado por el vendedor?
2. ¿Cuál es el área del inmueble?
3. ¿Cuál es el destino del inmueble? ¿Oficina, residencia o algo más?
4. ¿La propiedad ha sido reglamentada, sellada o restringida de otra manera por organismos judiciales o administrativos de conformidad con la ley?
5. ¿La propiedad está hipotecada? Según la "Ley de Garantías de la República Popular China", durante el período de la hipoteca, si el deudor hipotecario transfiere la propiedad hipotecada registrada, deberá notificar al acreedor hipotecario e informar al cesionario que la propiedad transferida ha sido hipotecada por el deudor hipotecario; el hipotecario o cesionario La transferencia no es válida si pertenece a una persona. Aquí, si el inmueble ha sido hipotecado, entonces el deudor hipotecario es el vendedor, y el acreedor hipotecario es el tercero a quien el vendedor hipoteca el inmueble, es decir, una persona, empresa o banco, el cesionario es el comprador del inmueble; Esta disposición significa que el vendedor ha hipotecado el inmueble a un tercero. Al transferir el inmueble, no informó al tercero ni al comprador que el inmueble había sido hipotecado, por lo que la transferencia no es válida. La propiedad se puede comprar o vender sólo si se cancela el registro de la hipoteca o si el acreedor hipotecario está de acuerdo.
6. ¿La propiedad está alquilada? Si la vivienda ha sido alquilada, el vendedor deberá aportar una declaración del arrendatario de la vivienda renunciando al derecho de tanteo en las mismas condiciones. Al mismo tiempo, los compradores de vivienda también deben comprobar si el contrato de arrendamiento firmado por el vendedor y el arrendatario de la propiedad está registrado y archivado. De acuerdo con las "Medidas de transferencia de bienes raíces de Shanghai", si los bienes inmuebles arrendados se transfieren y ambas partes del contrato de arrendamiento han registrado y presentado el contrato de arrendamiento de acuerdo con la ley, el contrato de arrendamiento seguirá siendo ejecutado por el cesionario de bienes raíces. . Esta disposición significa que el vendedor transfiere el inmueble arrendado y registra el contrato de arrendamiento firmado sobre el inmueble, y el comprador continúa ejecutando el contrato de arrendamiento. Es decir: si el comprador de vivienda compra la propiedad para inversión, este tipo de propiedad con contrato de arrendamiento es más adecuado; si el comprador de vivienda compra la propiedad para ocupación propia, este tipo de propiedad con contrato de arrendamiento registrado tendrá un contrato de arrendamiento registrado; mayor impacto en la influencia del comprador de vivienda.
Al firmar
Es necesario preparar materiales de prueba.
A la hora de adquirir una propiedad, el comprador puede ser una persona o varias personas. En cualquiera de los casos, el comprador deberá preparar los siguientes materiales: 1. Original y copia del DNI o pasaporte; 2. Registro de domicilio o acta de nacimiento del menor; 3. Si existe apoderado encomendado, deberá aportar autorización notarial; Poder y cédula de identidad del apoderado. Si el comprador de la vivienda es extranjero, los documentos notariados proporcionados están en idiomas extranjeros y deben ser traducidos por una empresa de traducción extranjera. Algunos materiales proporcionados por extranjeros, como cartas de representación, cartas de consentimiento, etc., deben estar notariados y autenticados por las siguientes instituciones nacionales y extranjeras antes de que puedan entrar en vigencia:
1) Hong Kong: notariado por un abogado de Hong Kong autorizado por el Ministerio de Justicia; 2) Macao: Compañía de Servicios Legales de China (Macao); 3) Provincia de Taiwán: Después de ser certificada ante notario por el Tribunal de Distrito de la Provincia de Taiwán, SEF enviará la copia a la Asociación de Notarios de Shanghai; , y las partes interesadas acudirán a la Asociación de Notarios de Shanghai para verificar el original y sellarlo. 4) En el extranjero: notariado por la notaría local y certificado por la embajada o consulado de China en el extranjero;
Leer claramente lo pactado en el contrato.
Aunque el "Contrato de Venta de Bienes Raíces de Shanghai" utilizado en transacciones de viviendas de segunda mano es un documento normativo formulado conjuntamente por la Administración de Vivienda y Recursos Terrestres de Shanghai y la Administración de Industria y Comercio de Shanghai, hay muchos lugares que es necesario cumplimentar. Ojo y presta especial atención a los siguientes puntos (si el texto no es lo suficientemente completo, puedes explicarlo en los términos complementarios):
1. ¿Pago de la casa claramente escrito?
2. ¿Cuál es el método de pago? ¿Es un pago único o pago a plazos? ¿Cuándo vence cada pago? ¿Esto entra en conflicto con el propio flujo de capital del comprador? El vendedor queda exento de responsabilidad por incumplimiento del contrato por demora en el pago.
3. Si el comprador de la vivienda requiere un préstamo hipotecario, ¿está establecido en el contrato? (Aquí se debe recordar a los compradores de viviendas que primero deben comprender los procedimientos operativos y las regulaciones del banco prestamista. No deben exceder el límite de préstamo especificado por el banco prestamista, lo que resultaría en una falla en la revisión del préstamo. Actualmente, la mayoría de los bancos en Shanghai pueden prestar 70%) ;
4. ¿Cuándo se entregará la casa? Qué elementos quedarán cuando se entregue la casa (los muebles, electrodomésticos y otros equipos se entregarán al comprador junto con la casa, y se deberá incluir una lista detallada en el anexo del contrato);
5.Gastos de gestión de la propiedad, agua, etc. antes y después de la entrega ¿Quién correrá con los gastos de luz, gas, comunicaciones, etc.? Generalmente corre a cargo del vendedor antes de la entrega y del comprador después de la misma;
6.
Las "Medidas de Transferencia de Bienes Raíces de Shanghai" estipulan que la responsabilidad por el riesgo de los bienes inmuebles se transfiere del cedente al cesionario (es decir, el comprador) a partir de la fecha de transferencia de los derechos sobre los bienes inmuebles; se transfiere a partir de la fecha de transferencia de posesión (fecha de entrega), prevalecerá el acuerdo. La mayoría de los compradores de vivienda optarán por utilizarlo para transferir la responsabilidad del riesgo a partir de la fecha de transferencia de la propiedad;
7. ¿Se ha acordado claramente el monto de la indemnización por daños y perjuicios?
8. ¿Cuándo entra en vigor el contrato de compraventa de inmuebles? (Esto es muy importante para que el comprador cumpla bien el contrato).
1) Si no hay un acuerdo especial entre las partes de la transacción, este contrato entrará en vigor tras la firma de ambas partes.
2) Las partes de la transacción pueden acordar condiciones adicionales para la validez del contrato, las cuales entrarán en vigor cuando se establezca el contrato.
3) Las partes de la transacción pueden acordar términos adicionales con respecto a la validez del contrato, y el contrato con términos adicionales entrará en vigor al vencimiento del plazo.
4) Si una o ambas partes son extranjeras, las partes de la transacción deberán certificarlo ante notario al firmar el contrato de compraventa de bienes inmuebles, y entonces el contrato entrará en vigor.
5. El comprador paga un depósito o depósito.
Proceso estándar de administración de hipotecas
El primer paso es una consulta sobre el plan de préstamo.
El segundo paso es la evaluación de la garantía
El tercer paso es revisar previamente la información del préstamo mediante la firma de un contrato de préstamo (próxima casa)
El cuarto paso : ingrese la información del préstamo en el banco, aprobación del banco.
Paso 5: El centro de comercio inmobiliario gestiona la transferencia de la hipoteca (arriba/baja de vivienda).
Paso 6: Obtener un nuevo certificado de propiedad de inmueble y otros certificados de hipoteca de derechos.
Paso 7: El banco emite el préstamo.
Paso 8: Cierra el caso