Cómo ser un gestor de proyectos inmobiliarios cualificadoComo dice el refrán, un soldado que no quiere ser general no es un buen soldado. Ahora, como administrador de propiedades, siento lo mismo. Al ver al director de proyecto dirigir la reunión de la mañana todos los días, pensé: Yo también debo ser director de proyecto. 1. Realizar los trabajos de intervención preliminar de manera oportuna y eficaz (1) Cooperar estrechamente con el promotor, aprovechar la apertura del proyecto y las actividades promocionales del promotor para demostrar la buena imagen y la calidad profesional de la empresa de servicios inmobiliarios. Antes de la inauguración oficial, el desarrollador, la unidad de construcción, el agente de ventas, la administración de la propiedad y otros departamentos deben formular una fecha de apertura detallada y un plan de trabajo de promoción. Como gerente de proyecto, debe concentrarse en capacitar la etiqueta y las habilidades de comunicación para el mantenimiento de pedidos, la limpieza y otro personal. Cuando hay muchas personas viendo propiedades y comprando casas, concéntrese en la guía ordenada de los vehículos, el desvío de personas, las precauciones de seguridad para ver los pasillos y las casas modelo, los planes de mantenimiento de emergencia para los ascensores de visualización temporales y el cuidado clave del área de firma de contratos. El propósito de continuar con el trabajo anterior es obtener el reconocimiento inicial de la empresa de servicios inmobiliarios por parte de los promotores y propietarios y sentar una base sólida para la futura gestión de la propiedad. (B) Intervenir en la etapa de construcción del proyecto de manera oportuna y proporcionar rápidamente sugerencias racionales e informes de rectificación escritos al desarrollador para reducir el desperdicio de fondos del desarrollador y futuros problemas de gestión. 1. El trabajo principal antes de la finalización y aceptación del proyecto es participar en la supervisión de la calidad de la construcción del proyecto y recopilar de manera integral diversa información sobre las propiedades del proyecto. El director del proyecto debe centrarse en las siguientes cuestiones: (1) Con respecto a la impermeabilización, si las capas impermeabilizantes de baños, balcones, jardines de atrios (generalmente refiriéndose a techos de garajes subterráneos) y elementos de agua con requisitos de impermeabilización están dañados o si la lechada en el; los marcos de las ventanas están saturados; si hay un bulto hueco, ¿se han quitado los bloques de madera que fijan el marco de la ventana? Dado que las fugas en los marcos de las ventanas son un problema común en los edificios nuevos y tendrán un impacto grave en la vida del propietario, los fondos de reparación futuros. también será enorme. Por lo tanto, es necesario encontrar al desarrollador a tiempo y solicitar una rectificación; de lo contrario, habrá un sinfín de problemas (2) Con respecto al sistema inteligente, antes de que el desarrollador seleccione un proveedor, el director del proyecto debe hacer una propuesta profesional al proveedor; una perspectiva profesional que satisfaga las necesidades reales de la comunidad y facilite el mantenimiento futuro. Analizar el plan de construcción, especialmente las inconsistencias y deficiencias entre el plan y el proyecto, y proporcionar sugerencias de rectificación específicas (3) En cuanto a la ecologización, la ecologización y el embellecimiento de; El proyecto es un factor importante para mejorar las condiciones de vida de la comunidad. Una buena ecologización a menudo puede tener el efecto especial de "un hombre hermoso encubriendo toda la fealdad". Por lo tanto, el director del proyecto debe hacer sugerencias racionales sobre la selección de especies de pastos, arbustos y flores, árboles y enverdecimiento vertical en términos de efectos visuales, protección del suelo y el agua, facilidad de acceso, facilidad de gestión y mantenimiento, etc. 2. Tareas principales durante la aceptación de la finalización del proyecto y la aceptación de la entrega: (1) Participar activamente en la aceptación de la finalización del proyecto, comprender completamente la calidad del proyecto y esforzarse por participar en la sesión informativa técnica y el trabajo de revisión de planos para estar completamente preparado para el trabajo de gestión posterior; (2) Llevar a cabo activamente el trabajo de entrega y aceptación del proyecto y establecer un equipo de aceptación con desarrolladores y unidades de construcción para aceptar varios proyectos y funciones de uso integral del proyecto. En esta etapa se deben comprender dos puntos clave: primero, aclarar las responsabilidades y derechos de ambas partes durante la entrega, garantizar que la propiedad tenga funciones de uso normales y, en segundo lugar, salvaguardar más plenamente los intereses del propietario; desarrollador o unidad de construcción para los problemas descubiertos durante la aceptación y toma de posesión Implementar las rectificaciones lo antes posible. 2. Llevar a cabo una gestión de renovación y ocupación de grandes áreas para garantizar que la comunidad no se vea dañada por renovaciones secundarias. Esta etapa es la primera prueba severa para la fortaleza de los excelentes gerentes de proyectos y sus equipos de servicio. Por lo tanto, antes de la ocupación, se deben tomar medidas de emergencia para hacer frente a los problemas que puedan surgir en todos los aspectos. La ideología rectora es hacer todo lo posible para instar a los propietarios a que se hagan cargo de la casa lo antes posible. Además de seguir estrictamente los procedimientos de mudanza para que los propietarios se encarguen de los procedimientos de mudanza y decoración, se debe prestar especial atención a los siguientes puntos: 1. Recomendar de manera proactiva a los desarrolladores que emitan avisos de ocupación a los propietarios en lotes y descomponer de manera proactiva la presión de la multitud en el sitio de ocupación; 2. Cooperar activamente con los desarrolladores y las unidades de construcción para limpiar a fondo la comunidad y eliminar varios peligros ocultos; detener los servicios para que los propietarios se muden. Los servicios, en particular, requieren que los desarrolladores establezcan un equipo de preguntas y respuestas y un equipo de mantenimiento en el sitio de registro para responder preguntas de los propietarios en cualquier momento, reparar rápidamente los problemas encontrados durante las inspecciones conjuntas o dejar claros los compromisos de mantenimiento. a los propietarios 4. Firmar un "" Una serie de procedimientos de registro, como el "Acuerdo preliminar de servicio de administración de la propiedad" y el "Pacto del propietario", movilizan a los propietarios para hacerse cargo del edificio lo antes posible; se niega a hacerse cargo del edificio en el sitio, se debe contactar al propietario y a los demás propietarios de manera oportuna de acuerdo con el plan de emergencia preparado con anticipación. Los propietarios deben ser separados y comunicados uno por uno para tratar de evitar peleas grupales en el sitio 6; Combinado con un plan de supervisión de decoración factible y altamente operable, especialmente para partes y espacios en la comunidad que puedan causar decoración ilegal, debe haber disposiciones en el acuerdo de decoración Definición clara de responsabilidades y sin opiniones ambiguas 7. Controlar estrictamente el número de; personal de decoración que ingresa a la comunidad, implementar plenamente la gestión de certificados, implementar un sistema de autorización nocturna, aumentar la frecuencia de la supervisión del sitio de construcción de decoración y hacer de la prevención de la decoración ilegal un foco de supervisión. Como director de proyecto, para gestionar bien el proyecto, debe tener en cuenta cuatro conciencias: (1) Conciencia del contrato. Desde cierta perspectiva, la relación entre la empresa de servicios inmobiliarios y el propietario es sólo un contrato. En otras palabras, como Parte A del contrato, el propietario ciertamente tiene derecho a supervisar o rescindir la relación contractual con la Parte B de conformidad con el contrato. Por tanto, como Parte B, la empresa de servicios inmobiliarios sólo puede seguir fortaleciendo sus capacidades de desempeño y cumpliendo sus compromisos. Cualquier intento de tomar atajos en la prestación de servicios se considerará un incumplimiento de contrato. Si esto continúa, definitivamente estarás en una posición pasiva. (2) Conciencia de la comunicación.
1. El director del proyecto debe realizar periódicamente encuestas de opinión de los propietarios, comprender de forma proactiva y oportuna los cambios en las necesidades de los propietarios, identificar las debilidades o puntos ciegos recientes del servicio, formular medidas de rectificación y corregirlas rápidamente y, al mismo tiempo, anunciarlas a los propietarios y exigir propietarios para supervisar su implementación. Hay una gran diferencia entre identificar y resolver un problema de forma proactiva y tener que afrontarlo después de que el propietario se queja, incluso si este último lo maneja mejor. Como director de proyectos de gestión de propiedades, siempre debes recordar esto. Por ejemplo, el sitio web del proyecto donde trabajo tiene una columna para las opiniones de los propietarios y mensajes en línea. Los propietarios pueden expresar fácilmente sus opiniones, sugerencias y lo que debemos hacer a través de mensajes en línea. Nuestra empresa concede gran importancia a estas opiniones y sugerencias de los propietarios, y asigna personal dedicado a recogerlas y clasificarlas, verificarlas una a una, dar explicaciones o tomar acciones de rectificación inmediata para responderlas una a una. Los hechos han demostrado que la comunicación efectiva con los propietarios puede promover en gran medida su satisfacción, lo que también promueve efectivamente un aumento en las tasas de cobro de tarifas de propiedad. 2. La realización de actividades culturales comunitarias activas y populares es el contenido básico de la gestión de la propiedad, y también es un medio importante para crear un buen ambiente humanista y relaciones armoniosas con los propietarios de la comunidad. Por lo tanto, cómo mejorar continuamente la calidad y el alcance de las actividades culturales comunitarias y permitir la participación de más propietarios comunitarios también es una cuestión en la que los administradores de proyectos comunitarios deben pensar constantemente. Por ejemplo, el edificio donde trabajo a menudo utiliza el tiempo de vacaciones para organizar diversas actividades comunitarias para que los propietarios promuevan la comunicación y la interacción entre ellos. Esto no sólo crea oportunidades para que los propietarios se conozcan y se comuniquen entre sí, sino que también enriquece su vida cultural amateur. Las frecuentes actividades culturales comunitarias crean una atmósfera de vida civilizada, pacífica y hermosa dentro de la comunidad. 3. Cooperar activamente con el establecimiento del comité de propietarios y establecer una buena relación de cooperación con él es una de las cosas más importantes que el director del proyecto debe considerar. El establecimiento de una asamblea de propietarios (comité de propietarios) es un derecho otorgado a los propietarios por ley, y cualquier unidad o individuo que lo impida es en vano. Lo que tenemos que hacer es elegir propietarios para el comité de propietarios que tengan cierta capacidad de deliberación, cooperen con la empresa de servicios inmobiliarios y manejen los problemas de manera objetiva y justa, a fin de sentar una base sólida para una cooperación feliz en el futuro. (C) Ser consciente de retener ciertos fondos para reinvertirlos. Lograr una situación beneficiosa para todos en términos económicos, ambientales y sociales en la gestión de propiedades residenciales es el objetivo a largo plazo de una empresa de servicios inmobiliarios socialmente responsable. Por lo tanto, mientras obtiene ganancias legales y razonables, el director del proyecto debe recordar asignar una cierta proporción de fondos en el presupuesto anual para reinvertir en la comunidad e implementar mejoras en las instalaciones de hardware, equipos, medio ambiente, etc. Esto es para garantizar la calidad estable. de la gestión inmobiliaria en la comunidad El comité de propietarios también apoya las bases y fundamentos de mejora. (4) Conciencia del control de costos. La capacidad de control de costos debería ser una habilidad básica para los gerentes de proyectos. Ya sea en Estados Unidos o en Hong Kong, el tercer factor clave para evaluar el éxito de la gestión de un proyecto inmobiliario es si los costos se controlan efectivamente, además de las evaluaciones de los propietarios y las auditorías internas.