Se necesita urgentemente un documento sobre gestión de propiedadesLos edificios modernos de gran altura tienen las características de diseño complejo, alto contenido tecnológico, largo período de construcción y difícil instalación y construcción. Para garantizar el uso y funcionamiento normal de la propiedad, una gestión eficaz de la propiedad requiere la intervención temprana de las empresas de gestión de propiedades. Actualmente, algunos promotores con visión de futuro han comenzado a intentar implementar una gestión previa a la intervención en proyectos inmobiliarios, pero la mayoría de las intervenciones previas sólo se llevan a cabo aproximadamente medio año después de la instalación. Este artículo presenta principalmente algunas sugerencias para los trabajos posteriores a la instalación del edificio y realiza los preparativos preliminares para la aceptación de la adquisición. Hay ciertas fallas en profundidad y amplitud, que aún son difíciles de resolver, y los desarrolladores han traído muchos problemas a la administración de propiedades. La verdadera intervención temprana es el proceso de supervisión de calidad desde el diseño inicial del proyecto hasta la aceptación de la adquisición de la propiedad. El primero es intervenir anticipadamente desde el diseño del proyecto, participar en el diseño optimizado del proyecto de construcción del inmueble, implementar la gestión anticipada del inmueble, presentar opiniones constructivas para mejorar la construcción del inmueble y evitar problemas con el uso y gestión del inmueble. propiedad una vez terminada. Los diseñadores de propiedades no son administradores de propiedades profesionales. Durante la etapa de planificación y diseño del proyecto, los planificadores a menudo sólo consideran las cuestiones desde la perspectiva de la tecnología del diseño. Al formular el plan de diseño, los problemas que pueden surgir en la administración posterior de la propiedad no se pueden considerar completamente, o los problemas rara vez se consideran desde la perspectiva del uso a largo plazo por parte del propietario y el funcionamiento normal de la administración posterior de la propiedad, lo que genera lagunas en la administración y el diseño funcional. Defectos una vez finalizada la propiedad. Al mismo tiempo, debido al largo desfase entre la etapa de diseño y la finalización de la propiedad, los avances tecnológicos en la construcción y las instalaciones y las crecientes necesidades de los propietarios, existe el riesgo de que el esquema de diseño quede obsoleto. Como mantenedores de la administración de propiedades, las empresas de administración de propiedades tienen una comprensión clara de los problemas que pueden surgir en la propiedad. Su intervención temprana puede participar en la discusión de los planes de planificación y diseño desde la perspectiva de los propietarios y administradores, mejorar los detalles del diseño y presentar algunas sugerencias racionales para hacer que el diseño funcional de la propiedad sea más propicio para el uso y la gestión futuros, y puede efectivamente evitar defectos o deficiencias de diseño que causen problemas a los propietarios y a la administración de la propiedad. Existe un caso de éxito en Shenzhen: un edificio se puso en uso en la segunda mitad de 1999 y la mayor parte del trabajo de diseño se completó en 1996. Si todos se construyen de acuerdo con los planos de diseño, estarán lejos de los requisitos de uso y gestión posteriores. Como empresa de administración de propiedades que intervino en el edificio en las primeras etapas, organizamos activamente a los profesionales de administración de propiedades para realizar una investigación profunda y detallada sobre los ascensores, la electricidad, los aires acondicionados, los artículos sanitarios, el cableado de las computadoras, los sistemas de administración de estacionamientos y otros equipos, y participó en el diseño de equipos y materiales. Seleccione y visitó personalmente a los fabricantes relevantes. Sobre esta base, se plantearon una serie de sugerencias desde la perspectiva de mejorar los detalles de diseño del edificio y una mejor gestión del mismo, y se complementó y mejoró el proyecto. Después de comunicarse con los desarrolladores y propietarios, estos proyectos finalmente formularon planes más razonables y los pusieron en práctica, logrando buenos resultados. En segundo lugar, participar activamente en la supervisión del proyecto, monitorear integralmente la calidad de la construcción del proyecto y la instalación de equipos desde la perspectiva de la administración de la propiedad, descubrir y resolver problemas lo antes posible y evitar las desventajas causadas por el uso y los servicios de administración una vez terminada la propiedad. Una vez finalizado un proyecto inmobiliario, las empresas de gestión inmobiliaria tienen que ocuparse de la propiedad todos los días y afrontar diversos problemas que pueden surgir en las propiedades que gestionan. En los casos en que intereses vitales estén relacionados, los requisitos pueden ser más estrictos que los de la supervisión del proyecto y el trabajo será más detallado y exhaustivo. Durante la fase de construcción, hay muchos vínculos de construcción, unidades de construcción desiguales, instalación de equipos y diseño de tuberías complejos y requisitos de control de alta calidad. Pero esta etapa es un período crítico para todo el proyecto y los desarrolladores se centran más en el progreso, la financiación y la promoción del proyecto. Aunque los desarrolladores siempre esperan garantizar la calidad de los proyectos y hacer que las propiedades construidas alcancen objetivos de proyecto excelentes o incluso de alta calidad, por razones como mano de obra, tecnología, energía, etc., descuidan el seguimiento integral de la calidad del proyecto. Aunque los proyectos de construcción son supervisados por empresas supervisoras, las empresas supervisoras y los desarrolladores a menudo solo se centran en cuestiones importantes de calidad, como la seguridad estructural, y a menudo ignoran las fugas, grietas y algunos problemas menores de calidad que a menudo se encuentran durante el uso de las propiedades. Las empresas de administración de propiedades deben enfrentar en el futuro mantenimiento. La intervención temprana de la empresa administradora de la propiedad puede ahorrar muchos problemas en futuros trabajos de mantenimiento. La construcción inmobiliaria actual, especialmente la construcción de rascacielos, tiene estructuras y tuberías muy complejas. En proyectos de instalación y construcción, el uso descuidado o arbitrario de instalaciones y equipos puede causar grandes dificultades e incluso grandes desperdicios. Especialmente en la situación actual en la que las unidades de construcción e instalación de bienes raíces no comprenden ni prestan atención a la administración de la propiedad, es probable que algunos operadores instalen y construyan para su propia conveniencia en lugar de desde la perspectiva de la conveniencia de los propietarios, lo que hace que muchas personas vivan en la casa. La empresa de administración de propiedades envía profesionales al edificio para supervisar el trabajo de la unidad de construcción desde la perspectiva del propietario y presenta sugerencias de rectificación desde la perspectiva de la administración de la propiedad, asegurando que haya pocas o incluso ninguna deficiencia en la construcción que sea No propicio para la gestión de la propiedad y la obtención de un buen hardware para la condición del propietario. Además, la intervención temprana permite a la empresa administradora de la propiedad inspeccionar y aceptar cada unidad de la propiedad una por una y establecer archivos de equipos de ingeniería, lo que brinda una gran comodidad para la futura decoración, uso y mantenimiento del propietario. Por ejemplo, después de que una empresa de gestión de propiedades de construcción en Shenzhen interviniera en la gestión, llevó a cabo un seguimiento dinámico estrictamente de acuerdo con estándares de ingeniería de alta calidad. Incluso si el desarrollador contrató una empresa de supervisión, aún se descubrieron y señalaron una gran cantidad de problemas de calidad del proyecto, como la reutilización de materiales con goteras en el techo, la instalación de muros cortina de vidrio, el uso irrazonable de arena de mar y agua falsa por parte de la unidad de construcción. bombas, conductos de aire en aparcamientos subterráneos, etc. Estos problemas involucran muchos aspectos como la selección de materiales, selección de equipos, instalaciones de soporte y diseño de tuberías.
Estos problemas pueden regularse y resolverse bien si la empresa de administración de la propiedad interviene lo antes posible. 3. Familiarícese con el equipo y las instalaciones instalados de antemano y realice el trabajo de adquisición y aceptación estrictamente de acuerdo con las especificaciones para garantizar que la unidad de administración de la propiedad pueda brindar buenos servicios de administración de la propiedad a los propietarios desde el comienzo de la propiedad. en uso. Algunas unidades de desarrollo y diseño a menudo dejan puntos llamativos o mal considerados en la compra y construcción de equipos mecánicos y eléctricos de soporte para propiedades, lo que resulta en una capacidad de mantenimiento insuficiente. Especialmente en la etapa de aceptación de la adquisición, los desarrolladores a menudo solo se centran en la entrega general de la propiedad y rara vez consideran las necesidades sutiles y completas de la empresa inmobiliaria después de la adquisición, lo que genera muchos inconvenientes para el uso y mantenimiento de la propiedad después de la adquisición. finalización, y también afecta la administración de la propiedad. La unidad de administración brinda buenos servicios de administración a los propietarios sin problemas y de manera oportuna. Con la intervención temprana de la empresa de administración de propiedades, los desarrolladores pueden obtener una estrecha cooperación de la empresa de administración de propiedades y concentrarse en el desarrollo y la construcción. La sociedad de gestión inmobiliaria puede controlar estrictamente las funciones de uso de las propiedades adquiridas de acuerdo con los requisitos de las especificaciones técnicas de gestión de la propiedad, negociar directamente con las unidades de construcción e instalación los problemas que puedan surgir en la gestión y el mantenimiento diarios, supervisar la mejora de problemas descubiertos y evitar que se produzcan transferencias de responsabilidad. En particular, los problemas existentes en los sistemas de equipos como suministro de agua y drenaje, iluminación, comunicaciones, HVAC, gas, suministro de energía, protección contra terremotos y rayos, ascensores y protección contra incendios se pueden señalar de manera oportuna durante el proceso de instalación y puesta en servicio. , lo que llevó a los desarrolladores a darles gran importancia y exigir a los contratistas que los resuelvan dentro de un límite de tiempo para asegurarse de que todos los equipos e instalaciones funcionen correctamente antes de que puedan ponerse en uso. Su personal de administración de equipos mecánicos y eléctricos puede estar familiarizado con la operación, administración y mantenimiento de los equipos correspondientes de antemano y, al mismo tiempo, sigue estrictamente las "Normas de aceptación y entrega de viviendas" promulgadas por el Ministerio de Construcción para realizar las Trabajos de entrega y aceptación. Al mismo tiempo, debido a la intervención temprana, la unidad de administración de la propiedad tiene un conocimiento básico de la planificación y el diseño general, la estructura y el diseño de las tuberías, el equipo y las instalaciones de la propiedad, y es plenamente consciente de todos los posibles peligros ocultos en la propiedad; los problemas descubiertos se resuelven antes de que se vaya el grupo de construcción e instalación, lo que no sólo ahorra, sino que reduce los costos y acorta en gran medida el período de transición para el desarrollo, operación y uso de la propiedad. Si, con la autorización del desarrollador, en el contrato de aceptación de terminación, el desarrollador autoriza a la empresa administradora de la propiedad a supervisar y coordinar las unidades de construcción e instalación en nombre del desarrollador durante el período de garantía para garantizar la calidad de la construcción de la propiedad, la propiedad La unidad de gestión puede garantizar la adquisición. Después de una aceptación fluida, la tecnología se puso en uso después de la adquisición, brindando servicios oportunos y confiables a los propietarios. Además, la intervención temprana de la administración de la propiedad puede capacitar mejor al equipo y evitar errores provocados por apresurarse a la batalla y dejar una mala impresión a los propietarios. 4. La importancia legislativa de la intervención temprana La práctica ha demostrado que permitir que las unidades de administración de propiedades intervengan con anticipación en el desarrollo y la construcción de propiedades desempeña un papel insustituible para mejorar las funciones de la propiedad, garantizar la calidad de la construcción de la propiedad y su buen mantenimiento. Sin embargo, actualmente las unidades de diseño, construcción, construcción, instalación y supervisión no prestan suficiente atención a la administración de la propiedad, lo que lleva a un comportamiento rezagado de la administración de la propiedad y trae muchos inconvenientes a la administración de la propiedad posterior. Si se estipula desde una perspectiva legal que todos los proyectos de desarrollo y construcción de propiedades deben contar con la participación de unidades profesionales de administración de propiedades que cumplan con ciertas calificaciones, jugará un gran papel en la promoción de la mejora general de la construcción de propiedades, la administración de propiedades e incluso la la calidad de vida de las personas en el futuro. 1. La intervención legal temprana puede mejorar aún más la calidad de la construcción de propiedades. Si a las unidades de administración de propiedades con ciertas calificaciones se les permite intervenir en proyectos de construcción de propiedades con anticipación, entonces, como unidad de administración de propiedades profesional, desde la perspectiva de la administración de propiedades y de acuerdo con los requisitos de la administración de propiedades, serán responsables de la planificación, diseño, construcción, instalación, mantenimiento, etc. del proyecto de desarrollo. El mantenimiento se controla activamente para garantizar la calidad de la construcción de la propiedad. 2. La intervención legal temprana puede sentar una buena base para garantizar la calidad de los servicios de administración a largo plazo una vez terminada la propiedad. En la actualidad, la calidad de los servicios de gestión de muchas propiedades (especialmente propiedades antiguas) no es satisfactoria. El factor clave no es que el nivel de servicio de administración de la unidad de administración de propiedades sea bajo y que su diseño, desarrollo y calidad de construcción no cumplan con los requisitos de la administración de propiedades. Este también es un factor importante que afecta la calidad de los servicios de administración de propiedades. . Si hay una buena intervención temprana en la gestión inmobiliaria, se pueden evitar o reducir los factores que afectan a la calidad de la gestión inmobiliaria, permitiendo a los propietarios dar un mayor salto en el confort y la satisfacción de vivir y utilizar. Sólo así pueden realizarse los servicios de gestión inmobiliaria. estar garantizada la calidad. 3. La intervención temprana de la ley favorece la mejora de la calidad general de la construcción y gestión inmobiliaria en nuestro país. A medida que la economía sigue creciendo, cada año se construye una cantidad considerable de bienes inmuebles en China. Sin embargo, desde la perspectiva de la administración de propiedades, no todas las propiedades realmente cumplen con los requisitos de la administración de propiedades, o no existen deficiencias en los servicios de administración de propiedades. Por un lado, está relacionado con el desarrollo desequilibrado de la gestión inmobiliaria en nuestro país y, por otro lado, también está relacionado con la falta de conciencia sobre la gestión inmobiliaria entre las unidades de diseño y construcción de propiedades. Es evidente que la intervención temprana en la gestión inmobiliaria prevista por las leyes y reglamentos es de gran importancia para mejorar el nivel de construcción y gestión inmobiliaria en nuestro país. Bajo el actual desarrollo desequilibrado de la gestión de propiedades, también promoverá en gran medida la implementación del sistema de gestión de propiedades.