Si tienes 500.000, ¿es una hipoteca? ¿O alquilar + invertir?
Sugerencia:
Compre una casa de grado en la ciudad vieja
Considere el período de préstamo.
De hecho, hay muchas opciones para comprar una casa en Guangzhou con un presupuesto de pago inicial de 500.000, y la forma de elegir una propiedad adecuada varía de persona a persona. Li Chao reveló que actualmente las generaciones "posteriores a los 80" y "posteriores a los 90" son la principal fuerza de la demanda y representan entre el 60% y el 70% de los compradores de viviendas. La mayoría de ellos poseen automóviles privados y tienen preferencias en cuanto al entorno de vida. Pueden considerar elegir un gran edificio con ascensor al lado del metro Zengcheng o Huadu. Viajar será más conveniente una vez que se abra el metro.
Si usted es un comprador que valora los recursos educativos en el centro de la ciudad, puede considerar la posibilidad de considerar una vivienda universitaria en el casco antiguo. Sin embargo, Li Chao recordó que dado que la casa antigua tiene más de 20 años y el plazo del préstamo es inferior a 20 años, la carga del pago mensual será relativamente grande.
Para los compradores de viviendas que no tienen una preferencia clara, los expertos de la industria sugieren que deberían considerar "subcentros urbanos" como el distrito de Panyu Shiqiao, que tiene mejores recursos educativos y las propiedades no son demasiado antiguas. Se entiende que más de la mitad de los compradores de viviendas en esta zona son clientes que sólo necesitan comprar viviendas universitarias. Si está más cerca del centro de la ciudad, también puede elegir la sección oeste de Beijing del distrito de Baiyun.
Situación
Zhou Xiao ocupa un puesto directivo de nivel medio en una gran empresa estatal y el ingreso mensual total de su esposa es de aproximadamente 15.000 yuanes. Desde 2010, han ahorrado 500.000 y planean comprar una casa este año. En marzo, Zhou Xiao se encaprichó de un pequeño apartamento de dos habitaciones cerca de la entrada del metro Nanpu en Panyu, con un precio total de 6,5438+5 millones de yuanes. Incluso antes de que comenzara, nos encontramos con una serie de nuevas políticas en el mercado inmobiliario. Después de esperar más de un mes, Zhou Xiao todavía no pudo resistir el deseo de comprar una casa: "Los niños pronto comenzarán la escuela primaria y la familia necesita un entorno de vida relativamente estable. Él cree que después de un pago inicial de". 500.000 yuanes, el pago mensual es de unos 6.500 yuanes y la presión para mantener una casa no es grande.
Análisis
Satisfacer las necesidades de los propietarios es un beneficio intangible.
El periodista se enteró de que hay muchas familias comunes como Zhou Xiao. La mayoría de ellas pueden permitirse un pago inicial de unos 500.000 yuanes y sus ingresos mensuales oscilan entre 15.000 y 20.000 yuanes. Focus Li Chao, analista senior de viviendas de segunda mano en Guangzhou, nos hizo un cálculo.
Estrategia 1: Optar por comprar una casa.
El ingreso por valor agregado en 20 años es de 6,5438+95 millones de yuanes.
Tomando a Xiao Zhoujia como ejemplo, los gastos de compra de la casa incluyen un pago inicial de 500.000 yuanes y un pago mensual de 6.544 yuanes (calculado en base a un préstamo comercial a 20 años de 6.543.800 yuanes + 5.700 yuanes). El reembolso total en 20 años es de 6,5438+0,57 millones de yuanes, y el pago inicial y el costo del pago mensual son de 2,07 millones de yuanes.
En términos de ingresos por la compra de una casa, si se utiliza el aumento anual promedio de los precios de la vivienda para evaluar la valorización futura de los bienes inmuebles, según las estadísticas del Centro de Investigación Focus Data, el precio promedio de firma en línea El número de casas de segunda mano en Panyu ha aumentado significativamente en los últimos tres años (abril de 2065438 - abril de 2065438 + abril de 2007) aumentó de 13241 yuanes/metro cuadrado a 18572 yuanes/metro cuadrado. Por lo tanto, según el aumento anual promedio de los precios de transacción en Panyu, el precio total de la vivienda alcanzará 2,68 veces el precio actual en 20 años, o 4,02 millones de yuanes. Entonces los ingresos por la apreciación de la casa serán 4,02 millones de yuanes menos el. El pago inicial y el costo del pago mensual son 2,07 millones de yuanes, es decir, 6,5438+0,95 millones de yuanes.
Estrategia 2: alquilar una casa + comprar productos financieros
El ingreso neto en 2020 es de 2,89 millones de yuanes.
Tomemos a Xiao Zhoujia como ejemplo. Si elige alquilar, puede utilizar los niveles de alquiler existentes para calcular sus costos de alquiler mensuales. Los datos de seguimiento del Focus Data Center muestran que el alquiler mensual promedio de una unidad de dos dormitorios en Panyu es de 2.750 yuanes por unidad, y el costo del alquiler a 20 años es de 660.000 yuanes. Por otro lado, si no compra una casa, los costos de pago inicial y reembolso ahorrados son de 2,07 millones de yuanes y la tasa de rendimiento anualizada general es de alrededor del 5%. El ingreso total después de 20 años de interés compuesto será de 5,62. Millones de yuanes, y el ingreso neto después de deducir el costo del alquiler será de 2,89 millones de yuanes.
Opinión de expertos
Se puede ver en las estrategias uno y dos que el ingreso neto por alquilar una casa + comprar productos financieros es 965,438 + 0,000 yuanes más que comprar una casa.
Li Chao, analista senior de viviendas de segunda mano en Guangzhou, cree que las parejas cuyas carreras están en ascenso y no tienen hijos por el momento pueden considerar alquilar una casa primero y utilizar inversiones financieras para continuar. para hacer crecer sus ahorros. Sin embargo, para las familias con hijos que también son capaces de crecer, tienen una fuerte demanda de viviendas estables y a largo plazo, lo que resuelve los problemas de registro familiar y de matriculación en la escuela primaria de sus hijos, y estos también son "beneficios intangibles" en el largo plazo. Por lo tanto, se recomienda que quienes solo necesitan comprar una casa puedan optar por comprar una casa con una hipoteca.
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Aumento de los precios de los materiales de construcción
Promoción de la supervivencia del más fuerte en la industria de la impermeabilización
Guangzhou Daily
(Lin Lin, reportero de todos los medios) Durante muchos años, las goteras en las casas han sido las “culpables” de las quejas sobre la calidad de las propiedades. La industria de materiales impermeabilizantes para la construcción tiene barreras de entrada bajas, baja concentración y exceso de capacidad, lo que genera caos en la industria, altas tasas de fugas en la industria y la proliferación de productos falsificados y de mala calidad. En la 15ª Exposición Impermeable de China celebrada ayer, los expertos participantes revelaron que el aumento de precios en la industria de materiales de construcción este año ha ejercido una gran presión sobre la industria de materiales impermeabilizantes de construcción. Se espera que algunas pequeñas y medianas empresas se enfrenten a una crisis de eliminación y se acelere la concentración de la industria.
"Al menos el 80% de las quejas de los consumidores sobre viviendas se centran en problemas de impermeabilización". Según el "Informe del Proyecto de Encuesta Nacional sobre Fugas en Edificios" publicado por Zero Point Survey, la tasa de goteras en los techos de los edificios de mi país es tan hasta el 95,33%, la tasa de fugas en edificios subterráneos fue del 57,51% y la tasa de fugas en los hogares fue del 37,48%.
En opinión de Zou, presidente de Zhuobao Technology, la existencia de estos problemas está estrechamente relacionada con el umbral de la industria y con una concentración extremadamente baja: “La cuota de mercado total de los 10 principales vendedores de la industria es menor que el 10% de la industria”
La diferenciación del mercado puede intensificarse este año
Aunque algunas personas en la industria creen que el costo de los proyectos de impermeabilización solo representa del 1% al 2% del total. Todo el proyecto de decoración del hogar y las expectativas del propietario están dentro del 10%. El aumento no es demasiado sensible, pero para las empresas están bajo una tremenda presión por el aumento de los costos. Liang, observador de la economía industrial, cree que esta presión puede reflejarse en los informes de resultados de algunas empresas en el segundo trimestre. Pero cree que, a largo plazo, el aumento del coste de los materiales de construcción promoverá la transformación y modernización de la industria.
Zou dijo que en los últimos uno o dos años, se puede sentir claramente que el volumen de negocios de las empresas a gran escala y de marca ha aumentado rápidamente, y la tasa de crecimiento de las empresas líderes ha estado entre 30% y 50%. Algunos expertos predicen que algunas pequeñas y medianas empresas serán eliminadas del mercado este año en el contexto de la modernización de la industria.
Cinco tendencias principales en el sector inmobiliario de China
1. Endurecimiento de las políticas inmobiliarias en las grandes ciudades: Las políticas hipotecarias en las ciudades de primer y segundo nivel se han endurecido porque los precios de la vivienda en primera. - y las ciudades de segundo nivel aumentaron significativamente en 2016. Estas ciudades incluyen Shenzhen, Shanghai, Hefei, Nanjing y Suzhou. En comparación, en algunas otras ciudades, los precios de la vivienda han aumentado ligeramente y el inventario ha sido grande.
2. Diferenciación del mercado inmobiliario: se adoptan diferentes políticas inmobiliarias para diferentes ciudades, lo que refleja que diferentes ciudades tienen diferentes ventas de bienes raíces. En términos generales, los precios de la vivienda en las ciudades de primer y segundo nivel aumentaron significativamente el año pasado, y se espera que los volúmenes de transacciones de vivienda en estas ciudades disminuyan en 2017. En comparación, algunas ciudades con elevados inventarios de viviendas todavía están adoptando políticas para respaldar los precios de la vivienda. Hasta el momento han trascendido algunos datos. En 2017 y enero, el volumen de transacciones inmobiliarias de Shenzhen cayó un 23,6% intermensual, mientras que las ciudades de tercer nivel como Huanggang y Anqing aumentaron un 122% y un 87% respectivamente.
3. El crecimiento de los precios de la vivienda se desacelera: No se puede subestimar la determinación oficial de controlar los precios de la vivienda. Desde que Shenzhen y Hefei introdujeron políticas para enfriar los precios de la vivienda en junio de 2006, los precios en estas dos ciudades fueron 165.438 + octubre y 65.438 + febrero. No se espera que el mercado inmobiliario de China experimente una caída a nivel nacional ya que el inventario de viviendas en algunas ciudades clave es bajo. Además, la demanda de viviendas en ciudades de tercer y cuarto nivel también es muy fuerte. Actualmente, los promotores inmobiliarios todavía se encuentran en una posición ventajosa en las negociaciones del mercado. Además, los costos de la tierra y la construcción han aumentado en China en los últimos años.
4. Se han fortalecido las fusiones y reorganizaciones entre empresas inmobiliarias: a medida que el gobierno endurece las restricciones a la financiación de las empresas inmobiliarias mediante deuda, las ventas de inmuebles en algunas ciudades han sido débiles y muchos promotores están teniendo una mala situación. tiempo difícil. A mediados de 2017, los pasivos de los promotores se reducirán significativamente. Con el aumento del volumen de transacciones de viviendas en 2016, los grandes promotores han acumulado una gran cantidad de fondos y pueden adquirir y fusionar pequeños promotores. En 2016, los promotores inmobiliarios gastaron más de 42.000 millones de dólares en fusiones y adquisiciones nacionales.
Teniendo en cuenta los factores anteriores, se espera que el volumen de transacciones de fusiones y adquisiciones inmobiliarias siga aumentando en 2017.
(La respuesta anterior se publicó el 25 de mayo de 2017. Consulte la política de compra actual).
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