Análisis detallado del diagrama de flujo de desarrollo inmobiliario
Diagrama de flujo de desarrollo inmobiliario 1
Proceso de desarrollo inmobiliario:
(1) Las ideas de desarrollo propuestas por el desarrollador son el punto de partida para el desarrollo de todo el proyecto inmobiliario.
En las condiciones del sistema de economía de mercado, los conceptos de desarrollo son el trabajo más crítico de los promotores inmobiliarios. A juzgar por este trabajo, todo el desarrollo del proyecto inmobiliario ha entrado en estado. Si las ideas de desarrollo reflejan con precisión la demanda del mercado determinará el éxito o el fracaso de todo el desarrollo del proyecto inmobiliario en el futuro. Esto requiere que los promotores inmobiliarios estudien cuidadosamente las tendencias cambiantes del mercado inmobiliario, determinen las perspectivas de desarrollo de diferentes ubicaciones y comprendan la demanda del mercado para diferentes proyectos.
(2) El estudio de viabilidad es el segundo paso en el desarrollo de un proyecto inmobiliario y también es un paso muy crítico.
El promotor ha propuesto una idea, pero para comprobar si esta idea tiene perspectivas reales de mercado es necesario un estudio de viabilidad. Los estudios de viabilidad son una etapa esencial en el desarrollo de un proyecto inmobiliario. Que el gobierno apruebe el proyecto y que el banco acepte brindar apoyo financiero depende de los resultados del estudio de viabilidad. El estudio de viabilidad puede tener dos resultados: primero, el estudio de viabilidad muestra que la idea no es factible, luego, incluso si el desarrollador no está de acuerdo, todo el proceso de desarrollo del proyecto en realidad ha terminado, segundo, el estudio de viabilidad muestra que la idea es factible; , para que el proyecto pueda pasar a la fase final sin sorpresas. En la actualidad, el fenómeno de descuidar los estudios de viabilidad o tratarlos como una tendencia en nuestro país sigue siendo bastante fuerte en el ámbito del desarrollo de proyectos inmobiliarios, trayendo consigo una serie de consecuencias como altos índices de desocupación, que requieren la atención de las autoridades. gobierno.
(3) Solicitar un terreno para proyectos es el tercer paso en el desarrollo inmobiliario y el primer paso para iniciar oficialmente el desarrollo del proyecto.
El terreno es la base de todos los edificios, y solicitar un terreno es el primer paso en el desarrollo inmobiliario. En China, los recursos terrestres son extremadamente escasos debido a la gran población y la cantidad limitada de tierras. Para muchos promotores, adquirir terrenos es el paso más crítico. Con el terreno se cumplen todas las condiciones para el desarrollo. Con el terreno no hay que preocuparse por los proyectos ni por el dinero. Por ello, en el mercado inmobiliario surgen uno tras otro varios incidentes de corrupción. Inicialmente, China estipuló que la tierra podía adquirirse de dos maneras: asignación y transferencia. La asignación de demasiada tierra ha afectado el funcionamiento normal del mercado de tierras. Las tierras actualmente asignadas están disponibles sólo en unos pocos casos, y la mayoría de las tierras se adquieren mediante transferencias. Pero, de hecho, es la principal forma de obtener tierras de los usuarios originales (es decir, empresas e instituciones estatales que originalmente ocupaban tierras estatales). Una vez que el desarrollador obtiene el derecho de uso de la tierra por un período de tiempo específico, debe registrarse en el departamento administrativo de construcción y obtener un manual del proyecto de desarrollo inmobiliario.
(4) El diseño del proyecto es el cuarto paso en el desarrollo inmobiliario y también es un paso importante relacionado con si el proyecto satisface la demanda del mercado.
Dependiendo del tamaño del proyecto, el flujo de trabajo específico variará. Para proyectos de desarrollo inmobiliario a gran escala, generalmente se divide en tres pasos específicos: diseño del esquema, diseño preliminar y diseño del plano de construcción. El diseño del programa refleja los requisitos de diseño, como la distribución del edificio, la zonificación funcional, la forma de la fachada, la escala espacial, la estructura del edificio y la relación ambiental. El anteproyecto deberá proponer normas de diseño, formas básicas, planos estructurales y planos de diseño para cada especialidad con base en el diseño esquemático. El documento de diseño preliminar debe incluir cuatro partes: especificación general del diseño, planos de diseño, lista de materiales y equipos principales y presupuesto del proyecto. El diseño del plano de construcción es un diseño más detallado basado en el diseño preliminar, que incluye el tamaño, el diseño y los principales métodos de construcción de cada componente del equipo de ingeniería; también necesita dibujar planos completos y detallados de construcción e instalación y las descripciones textuales necesarias;
Antes de planificar y diseñar el edificio, los desarrolladores deben declarar las condiciones de planificación y diseño al departamento administrativo de planificación urbana para obtener un aviso de las condiciones de planificación y diseño (principalmente estipulando el área de terreno de construcción planificada, el área total de construcción, la proporción de área de piso, la densidad de construcción, la ecologización). tarifa, distancia de la línea roja del retroceso del edificio, altura de control del edificio, número de espacios de estacionamiento, etc. De acuerdo con el aviso de planificación y diseño, el promotor inmobiliario confía a una unidad las calificaciones de planificación y diseño para completar el diseño del esquema y luego presentarlo. el formulario de solicitud de diseño del esquema, el diseño del esquema y sus instrucciones y otros materiales relevantes. Envíelo al departamento administrativo de planificación urbana para su revisión. Después de confirmar que cumple con los requisitos de planificación, se emitirá un permiso de planificación del terreno de construcción. Una vez aprobado el diseño del esquema, se puede realizar el diseño preliminar. El departamento administrativo de planificación urbana deberá revisar el plan de diseño preliminar del proyecto de construcción y confirmar que cumple con los puntos clave de planificación y diseño antes de que la unidad de construcción pueda continuar con el diseño del plano de construcción. El departamento administrativo de planificación urbana expedirá una licencia de planificación del proyecto de construcción después de pasar la revisión de los planos de construcción y materiales relacionados.
(5) La adquisición, demolición y reasentamiento de tierras es el quinto paso en el desarrollo inmobiliario y el primer paso después de obtener los derechos de uso de la tierra.
Después de obtener el permiso de planificación territorial de construcción y el permiso de planificación del proyecto de construcción, se debe realizar la adquisición de terrenos, la demolición y el reasentamiento. Los promotores también deben pasar por los procedimientos pertinentes con el departamento de gestión de tierras. El departamento de administración de tierras demarcará el alcance del sitio en el sitio basándose en el certificado de derecho de uso de la tierra del promotor inmobiliario y el permiso de planificación de la tierra de construcción. Los promotores sólo pueden implementar planes de adquisición de terrenos y demolición dentro del alcance designado.
(6) La recaudación de fondos para el desarrollo inmobiliario es el sexto paso en el desarrollo inmobiliario y también es la tarea más importante después de la adquisición, demolición y reasentamiento de terrenos.
La mayoría de los promotores inmobiliarios básicamente gastaron todos sus fondos después de obtener los derechos de uso de la tierra. Cómo obtener los fondos necesarios para el desarrollo inmobiliario se ha convertido en la tarea más importante para los promotores inmobiliarios. Los desarrolladores deben desarrollar un plan sobre cómo se utilizarán los fondos y luego determinar la cantidad de capital que se debe recaudar en función de esto. Luego determine un plan de financiamiento razonable mediante la selección de varias opciones de financiamiento. En la actualidad, existen pocos canales de financiación para los promotores inmobiliarios nacionales, que son básicamente préstamos de bancos comerciales. El desarrollo inmobiliario es una actividad empresarial de alto riesgo y, si la inversión fracasa, el sistema bancario se verá implicado. Recientemente, el Banco Popular de China ha elevado significativamente el umbral de préstamos para los promotores inmobiliarios, lo que frenará algunas de las sobrecalentadas inversiones inmobiliarias de China.
(7) La licitación de proyectos de construcción es el séptimo paso en el desarrollo inmobiliario y un método eficaz para seleccionar contratistas y unidades de supervisión adecuados.
El sistema de licitación de proyectos de ingeniería es una de las principales medidas de reforma en el mercado de la construcción de ingeniería de mi país. A través de la licitación, los desarrolladores inmobiliarios pueden seleccionar primero un contratista de ingeniería adecuado para garantizar que la inversión del proyecto no exceda el presupuesto, la calidad cumpla con los requisitos de diseño y el período de construcción cumpla con los objetivos esperados. Después de determinar el contratista del proyecto, el promotor inmobiliario también debe seleccionar una unidad de supervisión adecuada mediante licitación para supervisar el proyecto de construcción.
(8) La construcción es el octavo paso en el desarrollo inmobiliario y también es un paso crítico para determinar si el proyecto se puede completar a tiempo y con alta calidad.
Para garantizar que la construcción se organice de acuerdo con las disposiciones de la licencia de planificación del proyecto de construcción, el estado estipula que el departamento administrativo de planificación urbana debe establecer e inspeccionar las líneas en el sitio de construcción, y solo obtener el certificado de desarrollo del proyecto de construcción del departamento administrativo de construcción. Después de contratar una unidad de supervisión, el trabajo principal del proyecto se confiará a la unidad de supervisión. El desarrollador solo controla los derechos de gestión final, es decir, mantener una supervisión efectiva de la unidad de supervisión y despedir a la unidad de supervisión cuando sea necesario. Una vez completada la construcción del proyecto, debe pasar la aceptación de finalización integral organizada por el departamento administrativo de construcción urbana. Si no puede pasar la inspección de aceptación, no podrá comercializarse en el mercado inmobiliario.
(9) La planificación del marketing es el noveno paso en el desarrollo inmobiliario y un paso clave para conseguir beneficios económicos.
Los desarrolladores de proyectos inmobiliarios podrán considerar comercializar los proyectos inmobiliarios desarrollados cuando los proyectos de desarrollo estén a punto de completarse. Si los promotores cumplen con las condiciones de preventa de los departamentos gubernamentales competentes, podrán realizar la preventa de los proyectos inmobiliarios desarrollados mientras se lleva a cabo la construcción. El marketing inmobiliario incluye la investigación del mercado inmobiliario, la determinación de objetivos y medios de marketing, la determinación de métodos de venta, la formulación de contratos de venta, la preparación de materiales promocionales de ventas, la formación del personal de ventas, la participación en las exposiciones necesarias, la selección de métodos publicitarios, etc.
Incluso darle un nombre bonito al proyecto puede desempeñar un papel extremadamente importante en las ventas de proyectos de viviendas comerciales. Por supuesto, el arrendamiento y venta de proyectos de desarrollo inmobiliario deben ser aprobados por el departamento administrativo inmobiliario y obtener una licencia de venta.
(10) La gestión de propiedades es el último paso en la promoción inmobiliaria y el servicio postventa de la promoción inmobiliaria.
Diagrama de flujo de desarrollo inmobiliario 2
Disposiciones legales del proceso de desarrollo inmobiliario:
"Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China";
Artículo 25 El desarrollo inmobiliario debe implementar estrictamente la planificación urbana, e implementar la planificación integral, el diseño racional, el desarrollo integral y el apoyo a la construcción de acuerdo con el principio de integrar beneficios económicos, beneficios sociales y beneficios ambientales.
Artículo 26 Si los derechos de uso de suelo se obtienen mediante transferencia para desarrollo inmobiliario, el desarrollo deberá realizarse de acuerdo con el uso de suelo y el período de desarrollo estipulados en el contrato de transferencia de derecho de uso de suelo. Si el desarrollo no ha comenzado durante un año después de la fecha especificada en el contrato de transferencia, se puede cobrar una tarifa por terreno inactivo equivalente a menos de 20 RMB de la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra; si el desarrollo no ha comenzado durante dos años, el uso de la tierra; Sin embargo, los derechos se pueden recuperar de forma gratuita debido a fuerza mayor, o las acciones del gobierno y los departamentos gubernamentales pertinentes o el retraso en el inicio del desarrollo debido al trabajo preliminar necesario para iniciar el desarrollo.
Artículo 27 El diseño y construcción de proyectos de desarrollo inmobiliario deberán cumplir con las normas y especificaciones nacionales pertinentes. Los proyectos de desarrollo inmobiliario sólo pueden entregarse para su uso una vez finalizados y aceptados.
Artículo 28: Los derechos de uso de suelo obtenidos de conformidad con la ley podrán adquirirse en acciones a un precio, y las empresas conjuntas y cooperativas podrán utilizarse para desarrollar y explotar bienes inmuebles de conformidad con las disposiciones de este Ley y leyes y reglamentos administrativos pertinentes.
Artículo 29: El Estado adopta medidas impositivas y otras medidas preferenciales para alentar y apoyar a las empresas de desarrollo inmobiliario para desarrollar y construir propiedades residenciales.
Artículo 30 Las empresas de promoción inmobiliaria son empresas que se dedican a la promoción y explotación de bienes inmuebles con fines lucrativos. Para constituir una empresa de desarrollo inmobiliario se deben cumplir las siguientes condiciones:
(1) Tener nombre y estructura organizacional propia;
(2) Tener un domicilio comercial fijo;
(3) Tener un capital social que cumpla con las disposiciones del Consejo de Estado;
(4) Tener suficiente personal profesional y técnico;
(5) Otros condiciones estipuladas por las leyes y reglamentos administrativos.
Para constituir una empresa de desarrollo inmobiliario se debe solicitar el registro de establecimiento ante el departamento de administración industrial y comercial. El departamento administrativo industrial y comercial registrará y expedirá una licencia comercial a quienes cumplan con las condiciones estipuladas en esta Ley; quienes no cumplan con las condiciones estipuladas en esta Ley no serán registrados; Quienes constituyan una sociedad de responsabilidad limitada o una sociedad anónima para dedicarse al desarrollo y explotación de bienes inmuebles deberán aplicar también las disposiciones pertinentes de la Ley de Sociedades. Las empresas de desarrollo inmobiliario deberán, dentro del mes siguiente a la recepción de su licencia comercial, trasladarse al nivel del condado donde se encuentra la autoridad de registro. Si una empresa de desarrollo inmobiliario desarrolla bienes raíces en etapas, el monto de la inversión en etapas será proporcional a la escala del proyecto, y los fondos se invertirán en la construcción del proyecto periódicamente de acuerdo con el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra.
Diagrama de flujo de desarrollo inmobiliario 3
¿Cuáles son las clasificaciones del desarrollo inmobiliario?
(1) Según la escala del desarrollo inmobiliario, se puede dividir en tres categorías: desarrollo único, desarrollo residencial y desarrollo completo.
1. Desarrollo único. El desarrollo único se refiere a una forma de desarrollo que es de pequeña escala, ocupa un área pequeña, tiene una función de proyecto única y tiene instalaciones de apoyo simples. Esta forma de desarrollo a menudo forma un proyecto relativamente independiente en el desarrollo general de nuevas áreas y la renovación general de ciudades antiguas, pero su apariencia, estilo, instalaciones y otros requisitos están coordinados con el proyecto de desarrollo general, por lo que dicho desarrollo puede completarse en un período de tiempo relativamente corto.
2. Desarrollo comunitario. El desarrollo comunitario se refiere al desarrollo integral de comunidades independientes en el desarrollo de nuevas ciudades o la renovación y reconstrucción de áreas locales relativamente independientes en la reconstrucción de ciudades antiguas, lo que equivale a la renovación y reconstrucción de bloques relativamente independientes. Este tipo de desarrollo requiere infraestructura completa y proyectos de apoyo dentro del área de desarrollo. En comparación con el desarrollo único, la escala es mayor, el área es mayor, la inversión es mayor, el período de construcción es más largo y generalmente se desarrolla en fases y lotes.
3. Revelado cinematográfico. El desarrollo completo se refiere a un desarrollo integral con un amplio alcance (puede estar cerca de abrir una nueva área urbana), grandes inversiones, muchos proyectos y un largo período de construcción. Por ejemplo, la Zona de Desarrollo de Yangpu en Hainan y la Zona de Desarrollo de Pudong en Shanghai.
En el desarrollo de películas, el desarrollo inmobiliario a menudo se convierte en la industria básica y el primer proyecto, desempeñando su papel inicial y rector.
(2) Según los diferentes contenidos del desarrollo inmobiliario, se puede dividir en: desarrollo y reurbanización de terrenos simples; desarrollo y reurbanización de viviendas simples; desarrollo integral de terrenos y casas;
1. Urbanización y reurbanización sencilla.
La urbanización se refiere al desarrollo de la tierra a través de tres conexiones y un nivel (electricidad, agua, vías de acceso) o siete conexiones y un nivel (electricidad, agua, vías de acceso, drenaje, gas, calefacción, correo). servicios); un nivel significa nivelación del terreno), según la vertical Realizar movimiento de tierras según plano. Convertir terrenos naturales en terrenos de construcción para la construcción de diversas casas e instalaciones también es una actividad de desarrollo que convierte tierras en bruto en tierras cultivadas. La construcción de nuevas ciudades generalmente requiere primero el desarrollo del suelo. Antes de nivelar el terreno, la empresa promotora también debe investigar los objetos subterráneos para determinar si hay reliquias culturales, tuberías, cables, refugios antiaéreos y otros objetos subterráneos, y retirar los objetos subterráneos de acuerdo con las regulaciones. Aquellos que no se pueden desmantelar también deben considerarse y abordarse durante la construcción de las instalaciones.
Durante este periodo, las necesidades de trabajo para siete conexiones y una nivelación son superiores a las de tres conexiones y una nivelación. Se deben completar los siguientes proyectos: ingeniería de sistemas energéticos, incluido el suministro de energía, calefacción, suministro de gas y otras instalaciones, ingeniería de sistemas de drenaje y suministro de agua, incluida la toma de agua, el suministro de agua, la purificación de agua, la red de tuberías de distribución de agua, la red de tuberías de drenaje y el frío; tratamiento de agua y otros proyectos; ingeniería de sistemas de transporte por carretera; ingeniería de sistemas postales y de telecomunicaciones, incluidas instalaciones de redes informáticas y postales. ;Proyecto de nivelación de terrenos.
La reurbanización de tierras se refiere a invertir una cierta cantidad de capital y mano de obra en tierras existentes en áreas desarrolladas para ajustar la estructura de uso de la tierra y mejorar la infraestructura, mejorando así las funciones de uso de la tierra y la eficiencia de desarrollo y utilización. La renovación de las ciudades antiguas generalmente requiere reurbanización del suelo.
2. Promoción y reconstrucción de viviendas sencillas. La promoción habitacional se refiere a la actividad de construcción de nuevas viviendas en terrenos listos para la construcción. Generalmente incluye construcción básica, construcción de ingeniería principal, construcción de ingeniería de apoyo y auxiliar, construcción de ingeniería de instalación y decoración. La remodelación de viviendas se refiere a la ampliación y renovación a gran escala de viviendas existentes con el fin de mejorar las funciones de uso y la eficiencia de las viviendas existentes sin demolerlas. También conocido como Desarrollo del casco antiguo. Cabe señalar que la ampliación y reconstrucción de viviendas sólo entran en la categoría de desarrollo inmobiliario si alcanzan un determinado nivel y escala. La reparación y decoración general de viviendas existentes pertenece al ámbito de la gestión inmobiliaria y no pertenece al desarrollo inmobiliario.
3. Urbanización integral de suelo y vivienda. El desarrollo integral de terrenos y viviendas se refiere a las actividades de desarrollo inmobiliario involucradas en el desarrollo de terrenos y viviendas, o en todo el proceso de reurbanización de terrenos y viviendas. Actualmente, existen muchas formas de este tipo de desarrollo inmobiliario en China.
(3) Según los diferentes propósitos de desarrollo, el desarrollo inmobiliario se divide en desarrollo inmobiliario comercial y desarrollo inmobiliario de uso propio.
1. Promoción inmobiliaria comercial. El desarrollo de bienes raíces comerciales se refiere a las actividades de desarrollo en las que las empresas profesionales de desarrollo de bienes raíces buscan obtener ganancias y comercializan los productos desarrollados (viviendas, infraestructura, derechos de uso de la tierra) como productos básicos a través de actividades de inversión y desarrollo de bienes raíces.
2. Promoción inmobiliaria de uso propio. La promoción inmobiliaria de uso propio se refiere a las actividades de promoción inmobiliaria para uso propio. Los desarrolladores son usuarios. Los productos inmobiliarios desarrollados no se difunden, sino que únicamente satisfacen las necesidades de producción, operación o consumo propias de los desarrolladores. El proceso de desarrollo en sí no está impulsado por el lucro.
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