¿Se puede utilizar una casa de propiedad exclusiva para transacciones de vivienda de segunda mano?
* *Protección jurídica del derecho de propiedad
Existen dos tipos de vivienda* * *, legal* * * y de contrato* * *. En términos de forma, la principal diferencia entre los dos es que generalmente se acuerda que alguien registrará los derechos de propiedad en el certificado de derechos de propiedad, lo que el autor llama propietario registrado; el propietario legal se refiere a la persona que disfruta de la propiedad; derechos de la casa de acuerdo con la ley y no registra los derechos de propiedad en el certificado de derechos de propiedad o en el libro de registro de derechos de propiedad del centro comercial. El autor lo llama propietario de propiedad no registrada. El ejemplo más típico de esta situación es que el cónyuge del propietario registrado tiene derechos de propiedad de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Matrimonio, pero el certificado de título de propiedad no incluye al cónyuge registrado. El problema es que según la ley, los bienes propiedad de * * * deben ser expresados por unanimidad de todas * * * personas para que la enajenación sea efectiva. Sin embargo, en la práctica de las transacciones de viviendas de segunda mano, para simplificar los procedimientos de revisión de las transacciones, el departamento de gestión de transacciones ha cancelado gradual o parcialmente la revisión escrita de los propietarios no registrados al aceptar solicitudes de registro de transacciones. Esto hace que los intermediarios y corredores comiencen a relajarse o ignorar sus obligaciones de examinar a los propietarios no registrados en el curso de su práctica. Algunos propietarios también se niegan a permitir que sus cónyuges estén presentes para participar en el proceso de transacción. Generalmente hay dos tipos de disputas. En primer lugar, algunas personas afirman que el contrato de compraventa firmado entre el propietario registrado y un tercero no es válido; en segundo lugar, algunas personas afirman que el contrato de intermediación firmado entre el propietario registrado y una agencia intermediaria no es válido, exigiendo que la encomienda intermediaria sea inválida; revocada y no se asumirá ninguna responsabilidad. En la práctica procesal, los órganos judiciales tienen gran discrecionalidad. Dependiendo de las circunstancias, la solicitud de la parte podrá ser admitida, parcialmente admitida o totalmente rechazada.
Sugerencia: Establecer al dueño de la propiedad registrada como el dueño completo de la casa o el representante legal de todos los propietarios, es decir, el dueño de la propiedad registrada tiene derecho a disponer por separado de la propiedad a su nombre. Cuando se infrinjan los derechos de propiedad de otros propietarios, el propietario registrado deberá reclamar protección para sus reclamaciones. Esto se puede lograr mediante una confirmación por escrito cuando la agencia administrativa emite el certificado de derechos de propiedad.
Proteger los derechos de los no propietarios que viven con casas de reforma habitacional
Las casas de reforma habitacional a las que se refiere el autor se refieren a casas con derechos de propiedad posventa que se privatizan en base a la política de reforma de vivienda pública; viviendas no inmobiliarias. La convivencia de propietarios se refiere a los convivientes adultos que no están registrados como propietarios en el momento de la reforma de vivienda. Las características de los propietarios no compartidos que viven juntos: primero, vivían juntos antes de la reforma habitacional y tenían una residencia fija; segundo, la razón por la que no fueron registrados como propietarios durante la reforma habitacional es generalmente porque se dieron por vencidos o lo hicieron; No lo sé. Suele haber tres cuestiones polémicas en este tipo de compraventa de viviendas. En primer lugar, ¿los no propietarios tienen derecho a disponer de la propiedad y beneficiarse de ella? En segundo lugar, ¿tiene el propietario la obligación de alojar a las personas que viven en ella? En tercer lugar, la misma persona se negó a cambiar el registro de su hogar después de la venta. ¿Qué se debe hacer?
Estos son problemas inevitables en el proceso de reforma de la vivienda y pueden dar lugar fácilmente a disputas. Deberíamos trabajar para abordar estas cuestiones mediante políticas y leyes que influyan en la práctica judicial.
Estandarización del comportamiento de intermediación de los intermediarios
En la actualidad, existen relativamente pocas normas legales que regulen el comportamiento de los intermediarios y es difícil satisfacer las necesidades de las regulaciones del mercado. Hay muchas cuestiones que vale la pena estudiar en la práctica. Aquí, el autor sólo analiza cuestiones de pagos intencionales, cuestiones de protección de información comercial y cuestiones de cláusulas de formato.
En primer lugar, la legitimidad del modelo de intención de pago. Las características básicas del modelo de intención de pago incluyen: 1. El comprador tiene una intención clara y específica de comprar una casa específica; 2. El comprador confía al intermediario la negociación y confirmación con el vendedor. 3. Al firmar el encargo de negociación del intermediario, el comprador paga una cierta cantidad de dinero de intención o garantía; al intermediario también se acuerda que una vez que la negociación con el intermediario sea exitosa, el dinero de garantía se transferirá directamente al vendedor de la casa como depósito contractual como garantía comercial (algunos intermediarios también manejan el dinero de garantía de manera ligeramente diferente). El modelo de negociación de intermediarios para los depósitos con intención de transferencia de dinero se estableció en el proceso de desarrollo del mercado y está en consonancia con las características de los servicios de intermediación. Sin embargo, su legalidad ha sido cuestionada por los departamentos pertinentes. Esto está relacionado en parte con el hecho de que un pequeño número de intermediarios utilizan términos monetarios deliberados para defraudar a los consumidores independientemente de los intereses a largo plazo. Creo que los departamentos gubernamentales deberían primero confirmar la legitimidad del modelo de fondo de intención y luego formular políticas y regulaciones vinculantes relevantes para estandarizar el comportamiento comercial de los intermediarios mediante la regulación del modelo de fondo de intención. En primer lugar, las cláusulas de intención de pago no necesariamente violan las normas legales existentes, siempre que cumplan con los principios de equidad y buena fe y las ideas legales de autonomía de la intención, en segundo lugar, se debe confirmar su legalidad; El modelo de pago se ajusta a las características de comportamiento de los servicios de intermediación.
La esencia de un intermediario es un servicio intermediario que facilita las transacciones. Las ofertas y compromisos que entran en vigor durante el proceso de mediación se determinan de manera oportuna mediante garantías de depósito, lo que está en línea con el principio de puntualidad de las negociaciones de transacciones.
En segundo lugar, las características del secreto comercial de la información confiada al intermediario y la protección jurídica del derecho a reclamar una indemnización. La información de encomienda intermediaria de una agencia intermediaria tiene las características de un secreto comercial. Esto se debe a que: (1) la información confiada tiene valor económico; (2) la información confiada es relativamente confidencial; (3) el titular de la información ha tomado ciertas medidas de confidencialidad razonables. A pesar de esta característica, sigue siendo controvertido si los organismos oficiales pueden reconocer la información de los servicios intermediarios como secreto comercial. Generalmente hay dos situaciones en las que la información confiada por un intermediario se filtra o se explota para causar daño: una es la de "saltar órdenes". Es decir, un pequeño número de clientes utiliza los servicios preliminares del intermediario para obtener información sobre transacciones específicas, luego cancela la encomienda, omite al intermediario y realiza transacciones de forma privada o a través de un tercero. En segundo lugar, "órdenes voladoras". En otras palabras, un pequeño número de corredores aprovechan sus posiciones para filtrar información relevante sobre intermediarios (organizaciones de corredores) a otros intermediarios o individuos con el fin de buscar beneficios personales. Estos dos fenómenos son muy comunes, dañan gravemente los derechos e intereses legítimos de los intermediarios y alteran el orden de los servicios de intermediación. No tenemos políticas y regulaciones correspondientes para restringir o prevenir estos fenómenos. En la práctica judicial, a menudo resulta difícil obtener apoyo de los intermediarios para las reclamaciones de indemnización, lo cual es muy preocupante. El autor cree que independientemente de si la información del servicio intermediario constituye un secreto comercial, basándose en los principios de equidad y buena fe, su derecho a reclamar daños y perjuicios debe estar protegido por la ley.
En tercer lugar, la legalidad de las cláusulas tipo y de las reclamaciones de indemnización acordadas. Hay dos tipos principales de cláusulas tipo, incluidas las cláusulas contractuales tipo (texto modelo) formuladas por el gobierno y las cláusulas contractuales tipo formuladas por los propios operadores y presentadas ante el departamento de administración industrial y comercial. En 2003, el departamento administrativo de recursos inmobiliarios lanzó un modelo de contrato de intermediación que, debido a sus términos simples y su mala operatividad, no fue reconocido en general por el mercado. Sin embargo, los contratos estándar formulados y presentados por las propias empresas a menudo son acusados de agravar las responsabilidades del consumidor y se denominan "contratos de señorío". En el sector de intermediación, los operadores son mixtos y, para su propio beneficio, no se puede descartar la existencia de cláusulas tipo que agravan las obligaciones de los consumidores, pero cualquier cláusula de obligación o de responsabilidad de los consumidores no puede considerarse cláusula dominante. Esto requiere que definamos claramente los derechos y obligaciones de ambas partes en el contrato de intermediación, y definamos claramente los términos y condiciones que aumentan significativamente las responsabilidades y obligaciones de los consumidores. De lo contrario, en la práctica judicial no existe ningún estándar legal a seguir en cuanto a si se trata de una cláusula de señorío, que no favorece el mantenimiento y la supervisión del orden del mercado.
La cláusula de reclamación es una cláusula de formato común en la mayoría de contratos de agencia, y también es la cláusula más controvertida. Por ejemplo, después de una negociación exitosa, si el comprador y el vendedor rescinden unilateralmente la encomienda y la mediación fracasa, se acuerda que la parte incumplidora compensará de acuerdo con el estándar de comisión o se referirá a él. Las preguntas son: primero, cómo determinar los signos legales de una negociación exitosa; segundo, si el mandante tiene derecho a revocar la delegación a voluntad; tercero, si el síndico tiene derecho a reclamar una compensación si la delegación es revocada; si el estándar de compensación puede basarse o determinarse con base en los estándares de comisión. Existe la opinión de que, según las disposiciones de la Ley de Contratos, "si el intermediario no actúa, no exigirá remuneración". Tal cláusula de compensación acordada aumenta la responsabilidad del mandante y debería ser inválida. Pero no estoy de acuerdo. Porque esta disposición de la ley contractual no excluye la responsabilidad del cliente por la indemnización por culpa, y el derecho a reclamar una indemnización y el derecho a reclamar una indemnización por culpa son dos conceptos jurídicos completamente diferentes. Siempre que dicho acuerdo cumpla con los principios de equidad y buena fe y no viole las leyes y reglamentos nacionales, se debe confirmar su legalidad y se debe mantener el principio de autonomía de la voluntad.
Cómo confirmar la transferencia de derechos de propiedad durante el proceso de registro de transferencia de derechos de propiedad
Hay dos razones principales para este problema: Primero, las transacciones de bienes raíces en comparación con las transacciones de bienes muebles. , debido al registro de derechos de propiedad La intervención de instituciones y acciones administrativas generalmente requiere que se complete un proceso. En segundo lugar, desde la perspectiva de la necesidad del sujeto de la transacción de reducir o evitar los riesgos de la transacción, necesitamos transacciones de bienes raíces para confirmar la transferencia de derechos de propiedad; en un momento determinado, al igual que las transacciones de bienes muebles. Esto es una contradicción. Ya existen disposiciones pertinentes sobre esta cuestión en el Reglamento de Registro de Bienes Raíces, pero no resuelven completamente el problema. Las regulaciones existentes se reflejan principalmente en dos puntos: en primer lugar, si la transacción tiene éxito, el momento en que el centro de transacciones acepta la solicitud de registro de la transacción se considerará el momento de la transferencia de propiedad, en segundo lugar, si la transacción es exitosa, los resultados de la revisión; del departamento administrativo durante el período de revisión de la transacción prevalecerá. La revisión falla, los derechos de propiedad no se transfieren o se revierte la transacción. En otras palabras, aceptar una solicitud de registro de transacción no significa que los derechos de propiedad hayan sido transferidos. El período de revisión de la transacción es también el período de riesgo para la transferencia de derechos de propiedad. Luego, durante el período de riesgo de la transacción, no está claro qué riesgos deben asumir el comprador y el vendedor. Esto ha tenido un impacto significativo en la forma en que pagan los compradores y vendedores y en los modelos de servicio de préstamos de las instituciones financieras.
El impacto de los atributos de registro de hogar de una casa en las transacciones de vivienda.
En la práctica de las transacciones de viviendas de segunda mano, hay cada vez más problemas con la migración del registro de hogares causada por los atributos de registro de hogares de la casa o los atributos de la casa de la gestión de registro de hogares. El enfoque del problema se refleja principalmente en tres aspectos: en primer lugar, si la gestión de los derechos de propiedad de la vivienda y la gestión del registro del hogar pueden separarse, en segundo lugar, si el tribunal puede emitir un fallo obligatorio sobre la solicitud de transferencia del registro del hogar; en tercer lugar, durante el proceso de; Transferencia de derechos de propiedad de la vivienda, ¿bajo qué condiciones los compradores de vivienda pueden solicitar la reubicación forzosa del registro familiar del vendedor de la vivienda y sus familiares? La existencia de estos problemas requiere más investigación y resolución. La publicación del quinto número de la Asociación de Abogados de Shanghai en 2004 también discutió temas similares y presentó algunas opiniones de discusión sobre la clasificación del Tribunal Superior de Shanghai de los casos relacionados con la transferencia del registro de hogares como casos no civiles.
El autor cree que la clave del problema reside en la política de gestión del registro de hogares del país. Si existe una oficina de sellado de cuentas similar a la oficina de sellado de fondos de previsión, entonces el tribunal puede manejar el caso de transferencia de cuentas.
El delito y no delito de fraude comercial y de transacciones ilegales
El fraude civil significa que la otra parte en la transacción informa deliberadamente a la otra parte de información falsa u oculta la información verdadera para inducir a la otra parte a hacer algo perjudicial para ella misma. Para los actos civiles, generalmente sólo se requiere responsabilidad civil. Sin embargo, en los últimos años ha habido un número cada vez mayor de casos de presuntos delitos debido a operaciones ilegales o fraude en transacciones. Hay muchas cuestiones controvertidas que vale la pena discutir cuando se trata de culpabilidad e inocencia. Por ejemplo, si la propiedad es embargada por el tribunal o transferida después de hipotecar la deuda, y la persona temporalmente no puede pagarla después de defraudar a un tercero, ¿constituye esto un delito de fraude? Teóricamente, la diferencia fundamental entre el fraude y las disputas ordinarias por deudas radica en si el autor tiene el propósito subjetivo de poseer ilegalmente bienes ajenos, pero en la práctica procesal es difícil determinar, además, si un corredor se aprovecha de su posición para; "volar pedidos" y aceptar ilegalmente ¿Constituye delito de cohecho por parte de un empleado de la empresa la posesión de una gran cantidad de bienes ajenos? El "soborno por aire" ha dañado gravemente los derechos e intereses legítimos de los intermediarios, pero es discutible si se trata de una disputa por infracción laboral o de un soborno ilegal.