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• Varios problemas con el método de comparación del mercado inmobiliarioEl método de comparación del mercado se refiere a comparar propiedades similares con transacciones recientes en el momento de la valoración y hacer las correcciones apropiadas a los precios conocidos de estas propiedades similares para Estimar la valoración. Método de valoración objetivamente razonable de un objeto. El método de comparación de mercados es uno de los métodos de valoración más importantes y comúnmente utilizados para la valoración de bienes raíces, y también es el método de valoración técnicamente maduro y más práctico. Los requisitos previos para elegir el método de comparación de mercado son: 1. Se requiere un mercado inmobiliario activo y plenamente desarrollado. En el mercado inmobiliario, cuanto más frecuentes sean las transacciones inmobiliarias, más fácil será obtener un precio del inmueble similar al del objeto de valoración. 2. Se pueden recopilar indicadores y parámetros técnicos comparables del objeto de referencia y del objeto de valoración; . Cuando se utiliza el método de comparación de mercados para estimar el precio o valor de un objeto de tasación, es importante encontrar una referencia que sea igual o similar al objeto de tasación. Es imposible encontrar un objeto de referencia que sea exactamente igual al objeto de valoración, lo que requiere corrección y ajuste de objetos de referencia inmobiliarios similares. La disponibilidad y precisión de indicadores y parámetros revisados ​​es clave para decidir si se utiliza el método de comparación de mercado. Los pasos de valoración del método de comparación de mercado son: 1. Recopilar ejemplos de transacciones; 2. Seleccionar ejemplos comparables; 3. Establecer una base para precios comparables; 4. Modificar la situación de la transacción; factores; 7. Corregir factores individuales; 8. Modificar la relación de superficie construida y vida útil del suelo 9. Encontrar el precio de referencia 10. Para los precios comparativos de varios ejemplos comparativos, obtener el precio de evaluación del inmueble a evaluar; métodos estadísticos. Método de comparación de mercados. Al evaluar los precios de los bienes raíces, las personas, consciente o inconscientemente, comparan la propiedad con los precios de las propiedades circundantes. Es lógico que si la utilidad de las casas es similar, entonces los precios de las viviendas también deberían ser similares. El enfoque lógico es utilizar propiedades similares como marco de referencia para la fijación de precios. Los compradores de viviendas a menudo miran algunas casas más y luego "comparan precios" para elegir la casa más efectiva al mismo precio, o la casa más barata con efectos similares, y eligen la que más les gusta. Este es el principio de sustitución en el que se basa el método de comparación de mercados. Las ventajas del método de comparación de mercados son que es muy realista, tiene un amplio ámbito de aplicación y es simple y fácil de implementar. Sin embargo, el ámbito de aplicación del método de comparación de mercados debe quedar claro. Hay tres condiciones necesarias para utilizar el método de comparación de mercado: en primer lugar, es necesario recopilar una gran cantidad de datos normales sobre transacciones inmobiliarias. En otras palabras, se requiere que el mercado inmobiliario esté relativamente desarrollado, de escala considerable y con una larga historia. Si ha habido pocas transacciones inmobiliarias en una zona y no existe un precedente comparable, el método de comparación del mercado puede ser más arbitrario o sesgado. Aunque algunas ciudades han acumulado decenas de miles de datos sobre transacciones inmobiliarias, una vez clasificados según estándares más estrictos, el espacio para cada muestra aún no es lo suficientemente grande. Si el espacio muestral es pequeño, entonces el intervalo con un cierto nivel de confianza es amplio. Si la distancia entre los límites superior e inferior del intervalo de confianza es muy amplia, se perderá el criterio de criterio al analizar los precios de la vivienda. En segundo lugar, la aplicación del método de comparación de mercados implica el supuesto de que no existe monopolio u oligopolio en el mercado inmobiliario, es decir, el requisito previo para la aplicación del método de comparación de mercados es la plena competencia. En tercer lugar, el uso del método de comparación de mercado debe exigir que los precios de la vivienda sean relativamente estables. En el método de comparación de mercados, los promotores inmobiliarios estiman los precios de la vivienda en función de sus expectativas sobre las tendencias del mercado. Si el mercado inmobiliario es relativamente estable, los promotores inmobiliarios fijarán los precios de la vivienda a una determinada tasa de inflación basada en los precios actuales de la vivienda. Si el mercado es inestable y los precios de la vivienda fluctúan, será muy difícil utilizar el método de comparación de mercado. Durante el período de la burbuja inmobiliaria, el uso del método de comparación de mercados puede sobreestimar los precios de la vivienda y amplificar la burbuja inmobiliaria. En este caso, el método de comparación de mercados ha perdido por completo su estatus. Método de reducción de ingresos. La práctica de estimar los precios de la vivienda en función de los ingresos futuros de bienes raíces se denomina método de reducción de ingresos. La base del método de reducción de ingresos es la teoría de las expectativas racionales. Primero estime los ingresos netos de los bienes inmuebles en cada período y luego utilice la tasa de interés de reducción adecuada para convertir los ingresos netos al presente. La suma de los ingresos en cada período es el precio de la vivienda. Si no hay objeciones a la reducción de los ingresos netos futuros y de las tasas de interés, entonces el método de reducción de ingresos es el método más ideal para estimar los precios de la vivienda. El enfoque de reducción de ingresos se centra en los ingresos futuros de una propiedad que exceden su costo. La primera dificultad al utilizar el método de reducción de ingresos proviene de cómo elegir una tasa de interés de reducción razonable. Para diferentes inversores, los criterios de selección de este tipo de interés son diferentes. Para los residentes que compran casas, esta tasa de interés reducida es la tasa de interés de los depósitos bancarios, que también es el costo de oportunidad de los fondos. Es difícil decir cuál es el tipo de interés actual, pero la dificultad radica en la incertidumbre de los tipos de interés futuros. Los cambios en los tipos de interés traen incertidumbre al cálculo del tipo de interés restaurado. La segunda dificultad es cómo calcular el ingreso neto. Al calcular el ingreso neto, dado que el alquiler a menudo se fija mediante arrendamiento en la etapa inicial, en circunstancias normales, las tasas de interés bancarias y las tasas de depreciación de la vivienda no cambian mucho, por lo que la mayor incertidumbre es la tasa de crecimiento del valor de la vivienda. Durante los períodos de auge extremo del mercado inmobiliario, las estimaciones optimistas de los precios de las viviendas aumentan los ingresos netos esperados. A medida que aumenta el ingreso neto, los precios de la vivienda aumentan naturalmente. De hecho, las expectativas de las personas tienden a cambiar a medida que cambia el entorno externo. Si los precios de la vivienda aumentan bruscamente en ciertos períodos, junto con el revuelo de los medios de comunicación, muchas personas seguirán la tendencia y cambiarán sus expectativas sobre la apreciación de la vivienda. En este caso, comprar una casa parece ser mucho más rentable que alquilarla, por lo que cada vez más personas pasan del alquiler a la compra de una casa. Esto explica en parte por qué el mercado inmobiliario es más susceptible a la especulación. método de valoración de costos. Adoptar el método de valoración de costos puede parecer sencillo. El coste de construcción más diversos impuestos y beneficios normales es el precio de la vivienda. El método de valoración de costos es particularmente adecuado para situaciones en las que hay pocas transacciones inmobiliarias y no se puede utilizar el método de comparación de mercado. Los edificios sin fines de lucro suelen utilizar el método de valoración de costos debido a que hay pocas o ninguna transacción.
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• ¿Hacia dónde se ha movido el mercado de coches de segunda mano de Wuxi Oriental? Jincheng East Road, ciudad de Wuxi. Wuxi es una ciudad a nivel de prefectura bajo la jurisdicción de la provincia de Jiangsu, ubicada en el este de China, en el sur de la provincia de Jiangsu. Según la consulta del mapa, el mercado de comercio de segunda mano se ha trasladado a Jincheng East Road, Wuxi, con transporte conveniente y un gran flujo de población. Es una de las ciudades centrales del delta del río Yangtze y una importante ciudad turística escénica aprobada por el Consejo de Estado.
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