Red de Respuestas Legales - Asesoría legal
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- ¿Qué significa exactamente un esquema Ponzi inmobiliario? Hablando de las reglas del juego en la industria inmobiliaria, en realidad se trata de un esquema Ponzi. ¿Qué es un esquema Ponzi? \x0d\El esquema Ponzi es una de las estafas de inversión más antiguas y comunes y es una variante de los esquemas piramidales. Muchos esquemas piramidales ilegales utilizan este truco para ganar dinero. La estafa fue "inventada" por un especulador llamado Charles Ponzi. El esquema Ponzi también se conoce como recaudación ilegal de fondos y "chupa de dinero ilegal" en la sociedad china, y en la provincia de Taiwán se lo conoce comúnmente como el Rat Club. Esta es una promoción escalonada. Los participantes pagan una tarifa para unirse al club y el dinero ganado proviene de otros nuevos participantes y no del propio negocio de la empresa. Los inversores pagan a los inversores en línea atrayendo a nuevos inversores para que se unan al proceso de pago y, por lo general, reciben retornos en un corto período de tiempo. Sin embargo, cuando más personas se unan, la entrada de fondos será insuficiente, la burbuja del fraude estalla y los inversores de menor nivel sufrirán pérdidas financieras. Los ejemplos incluyen: el caso de fraude de Madoff expuesto en los Estados Unidos después del estallido de la crisis financiera, el caso de fraude publicitario de patrocinio de Zhao Xshan en Shenyang, China, etc. \x0d\●La historia detallada del esquema Ponzi es la siguiente. \x0d\x0d\Ponzi fue un especulador nacido en Italia que vivió en los siglos XIX y XX. Emigró a los Estados Unidos en 1903. En 1919, engañó a los inversores para que invirtieran en un plan que en realidad no existía, prometiéndoles una rentabilidad del 40% en tres meses. Luego, un gran número de "inversores" hicieron lo mismo. En aproximadamente un año, casi 40.000 ciudadanos de Boston actuaron como tontos y se convirtieron en inversores en el esquema Ponzi para hacer dinero, llamando a este fraude "esquema Ponzi". \x0d\ Lo que hay que entender sobre el esquema de Charles Ponzi es que, al principio, no era una estafa (un "esquema Ponzi" es un término utilizado para engañar a las personas para que inviertan en una empresa ficticia, canalizando el dinero de los inversores que Más tarde se unió el pago a los inversores iniciales como una ganancia rápida para inducir a más personas a caer en la estafa), pero luego se les fue un poco de las manos. No se puede negar que Ponzi es un mentiroso. Perdió su primer trabajo en Estados Unidos porque daba poco cambio a los clientes y fue enviado a la cárcel en Montreal por falsificar cheques. Poco después, fue encarcelado nuevamente en Estados Unidos, esta vez por fraude de inmigración ilegal. Sin embargo, llegó a Boston en 1918, se casó con una hermosa muchacha italiana y trató de hacer una nueva vida. Aquí es donde empiezan todos los problemas. Ponzi descubrió accidentalmente que un giro postal que costaba sólo un céntimo en España podía cambiarse por seis céntimos cuando se traía a Estados Unidos debido a los tipos de cambio. Entonces me di cuenta de que vender sellos postales universales era un buen negocio. Entonces Ponzi le pidió a un amigo de su ciudad natal que le enviara una gran cantidad de sellos postales, que luego vendió para ganar dinero. Pagó su primera deuda con el dinero que realmente ganó. Rápidamente llamó la atención y atrajo inversores. Pero entonces se hicieron evidentes los problemas con su plan. El mercado de sellos, o más exactamente, la cantidad total de sellos en circulación no es lo suficientemente grande. En julio de 1920, ganaba 175.000 libras esterlinas al día. Para que todos los inversores obtengan beneficios, deben estar en circulación 65.438 millones de sellos. El caso es que sólo hay 30.000 sellos en circulación. \x0d\¿Qué pasa con Ponzi? Creó una "sociedad bursátil" y lanzó oficialmente su "plan Ponzi", prometiendo por escrito ofrecer a los inversores una rentabilidad del 50% en 90 días, pero verbalmente fue más allá y dijo a mucha gente que podía pagar el 50% de los intereses en 45 días. Esto significa que los inversores pueden duplicar su dinero en 90 días. Los inversores iniciales obtuvieron rendimientos tan altos, por lo que más inversores acudieron en masa a la empresa. La gente se está volviendo loca y el dinero llega como un rayo. Como máximo, atrajo más de 654,38 millones de dólares en inversiones en una semana (no olvidemos que fue a 654,38 0920). \x0d\En el verano de 1920, Ponzi vivió una vida próspera. Vivía en una villa de 20 habitaciones, compró innumerables trajes caros, poseía docenas de muletas con incrustaciones de oro y compró innumerables joyas preciosas y envidiables para su esposa. \x0d\Pero los buenos tiempos no duraron mucho. El 20 de julio de ese año, el Boston Globe tomó la iniciativa de cuestionar su plan de retorno. Las autoridades inmediatamente iniciaron una investigación sobre él y le pidieron que dejara de aceptar nuevas inversiones de los inversores hasta que se completara la investigación.
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- Después de firmar un contrato de compraventa de una casa, si una de las partes no lo cumple, ¿qué debe hacer la otra parte? Después de firmar un contrato de compraventa de una casa, si una de las partes no cumple con el contrato, ¿puede la otra parte solicitar la continuación del cumplimiento? El abogado Zhang Hao dijo: En la era del aumento de los precios de la vivienda, muchos propietarios retrasan maliciosamente y se arrepienten después de firmar un contrato de venta de una casa, exigiendo otro aumento de precio; de lo contrario, se niegan a cooperar con la transferencia e incluso quieren violar maliciosamente el contrato y pagar. indemnización por daños y perjuicios, porque el monto del aumento del precio de la vivienda es mucho mayor que el estipulado en el contrato, por lo que existe un incentivo para arrepentirse. El abogado inmobiliario de Shanghai, Zhang Hao, respondió que según las regulaciones del Tribunal Popular Superior de Shanghai, es un principio básico cumplir plenamente las obligaciones contractuales según lo acordado. Por lo tanto, salvo que se estipule lo contrario en el contrato o existan circunstancias legales que permitan la resolución unilateral del contrato, independientemente del incumplimiento anticipado del contrato después de la firma del contrato o del incumplimiento real del contrato después de la expiración del período de ejecución del contrato, si la otra parte insiste en continuar cumpliendo, se considerará que no cumple con el artículo 100 de la Ley de Contratos. Además de lo dispuesto en el artículo 10, se debe ordenar a ambas partes que continúen cumpliendo. Si la otra parte sufre otras pérdidas en el cumplimiento de sus obligaciones, deberá compensarlas. Si de hecho es imposible continuar con el cumplimiento, la parte infractora compensará a la otra parte por las pérdidas causadas por el incumplimiento del contrato, incluidas las pérdidas directas y el lucro cesante previsto. Entre ellos, se pueden utilizar los siguientes métodos para determinar la pérdida por aumento y caída de viviendas: 1. Si ambas partes negocian y acuerdan, se aplicará el acuerdo; (1) En principio, se pueden comparar los precios de transacción de mercado de las casas más similares (en primer lugar, el mismo piso y tipo de habitación en el mismo edificio; en segundo lugar, el mismo piso y tipo de habitación en edificios adyacentes; en tercer lugar, la diferencia entre el precio de transacción de las casas de la misma área y el contrato de venta determina la pérdida de la casa (2) Si no hay una casa más similar, se puede evaluar la pérdida de la casa; y determinado por una agencia profesional El tiempo para determinar la pérdida se basará en la protección de los intereses de la parte no incumplidora y la parte no incumplidora La base es la solicitud de la parte no incumplidora, la fecha de vencimiento. del período de ejecución estipulado en el contrato, la fecha en que la parte incumplidora incumplió el contrato y el ascenso y caída de la casa durante el juicio. Finalmente, la determinación de las pérdidas de la parte incumplidora también debe considerar de manera integral el cumplimiento del contrato. parte no incumplidora y las pérdidas de la parte incumplidora debido a la propiedad Las pérdidas que pueden preverse por el aumento o disminución del valor, y si ambas partes han tomado las medidas necesarias para evitar que las pérdidas se expandan. Contrato de compraventa de "casa de segunda mano" firmado por el propietario de la casa sin el consentimiento de los demás miembros que viven en la casa: ¿El propietario de la casa tiene la obligación de proteger su derecho a vivir, pero la existencia de este derecho no constituye un? restricción a la disposición de la casa por parte del propietario de la casa. Por lo tanto, el contrato de compraventa de la casa firmado por el propietario de la casa sin el consentimiento de otros miembros que viven en la casa no se ve afectado.
- La división del trabajo entre el primer autor de una nueva patente esel primer inventor. Como autor de una patente de modelo de utilidad, las firmas del inventor están en el siguiente orden según el principio predeterminado: primer inventor, segundo inventor, tercer inventor, cuarto inventor. El primer autor de una nueva patente se divide en primer inventor. La nueva patente es una patente de modelo de utilidad, que es uno de los tres tipos de patentes (invención, modelo de utilidad y diseño). Los modelos de utilidad se refieren a nuevas soluciones técnicas prácticas propuestas para la forma, estructura o combinación de productos.
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- Análisis de los modelos de financiación de las empresas inmobiliarias chinasLos principales métodos de financiación actuales de las empresas de desarrollo inmobiliario en mi país: ◎ Préstamos bancarios: los préstamos bancarios son el principal canal de financiación para las empresas inmobiliarias. Los préstamos bancarios en el sector inmobiliario incluyen principalmente préstamos directos, como préstamos de reserva de tierras, préstamos para el desarrollo inmobiliario y préstamos hipotecarios para viviendas en el proceso de venta, así como algunos fondos autoobtenidos indirectamente a partir de préstamos bancarios. La proporción de fondos propios de las empresas inmobiliarias ha aumentado año tras año, del 24 por ciento en 2001 al 27,4 por ciento a finales de 2004 y al 30,1 por ciento a finales de marzo de 2005. Sin embargo, una gran proporción de empresas de promoción inmobiliaria obtienen préstamos bancarios de diversas formas flexibles para que sirvan como fondos propios. Desde principios de 2004, la proporción de préstamos bancarios en los fondos propios de las empresas inmobiliarias ha aumentado de aproximadamente el 8% en el pasado a aproximadamente el 9% en la actualidad. En la actualidad, al menos el 60% de los fondos para las empresas promotoras inmobiliarias provienen del sistema bancario, y los bancos dependen principalmente de los canales de financiación. ◎ Financiamiento de fideicomisos inmobiliarios: el fideicomiso inmobiliario se refiere a una institución fiduciaria que se encarga del registro, la transferencia, los impuestos y otros asuntos de bienes raíces, como la compra y venta, el arrendamiento, el cobro de alquileres, los seguros, etc., o participa directamente en el desarrollo inmobiliario. y funcionamiento. En junio de 2003, el Banco Central emitió el Documento No. 121, bloqueando los canales de préstamos bancarios para las empresas inmobiliarias, y el modelo de financiación fiduciaria se desarrolló a una velocidad vertiginosa. Según estadísticas incompletas, en 2003 hubo cerca de 70 proyectos de financiación de fideicomisos inmobiliarios en mi país, y el monto de los fondos fiduciarios de bienes raíces superó los 5 mil millones de yuanes. Pero la mayoría de ellos son préstamos "puente", con una pequeña proporción de financiación. La razón es que el número total de copias de cada contrato de fideicomiso del fondo no excederá de 200, y el límite mínimo para un solo contrato es de 50.000 yuanes, lo que limita la participación de pequeños y medianos inversores. ◎ Fondo inmobiliario: el fondo inmobiliario es un método de financiación que recauda muchos fondos dispersos y los entrega a expertos en inversiones para una inversión centralizada. Los métodos de financiación de fondos específicos incluyen fondos inmobiliarios extranjeros y fondos de la industria nacional. En los últimos años, los fondos extranjeros que fluyen hacia China han seguido aumentando. Por ejemplo, la Corporación de Inversiones del Gobierno de Singapur se ha convertido en el segundo mayor accionista de Beijing Capital Land. la cooperación de Vanke con el banco alemán; la cooperación del Morgan Stanley Real Estate Fund con Shanghai Forte; la primera cooperación de ING en los Países Bajos. Debido a la influencia de las políticas internas, las empresas nacionales operan de manera irregular y el mercado inmobiliario es opaco. Los criterios para que los fondos inmobiliarios extranjeros seleccionen socios son el equipo directivo de la empresa, las reservas de tierras, las relaciones gubernamentales, las perspectivas de desarrollo, etc. Por lo tanto, se puede decir que los fondos inmobiliarios extranjeros son una gota en el mar para muchas empresas inmobiliarias nacionales. El desarrollo de los fondos inmobiliarios nacionales está limitado por la falta de sistemas y regulaciones legales pertinentes. Con el mayor desarrollo del mercado inmobiliario, se espera que los fondos inmobiliarios se conviertan en el nuevo método favorito de financiación inmobiliaria. ◎Financiación de cotización: la financiación de cotización es una de las principales formas que tienen las empresas de obtener fondos e implementar operaciones de capital. Sin embargo, a las empresas inmobiliarias les resulta más difícil salir a bolsa. Según datos relevantes, actualmente solo hay unas 70 empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa en mi país. Existen los siguientes problemas: la calidad general de las empresas inmobiliarias es mala, los problemas heredados de la historia son graves y la calidad profesional de la gestión es mala. pobre. Por ejemplo, a principios de febrero de 2004, Shanghai Forte cotizó con éxito en la Bolsa de Valores de Hong Kong y recaudó 150 millones de dólares de Hong Kong. Las principales razones del éxito del renacimiento de Shanghai son el aumento de las reservas de tierras, los numerosos proyectos de desarrollo, la buena rentabilidad y la rápida rotación de capital. ◎Bonos inmobiliarios: Los bonos inmobiliarios representan una proporción muy pequeña del financiamiento total de las empresas inmobiliarias en mi país. En 2002, la financiación con bonos inmobiliarios fue de sólo 224 millones de yuanes, lo que representa el 0,02 por ciento de la financiación total. En 2003, la financiación mediante bonos inmobiliarios cayó aún más, hasta los 34 millones de yuanes, lo que representa el 0,003 por ciento de la financiación total. Las principales razones de la pequeña proporción de financiación mediante bonos son: Primero, mi país tiene requisitos estrictos para los emisores de bonos. De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Sociedades, sólo las empresas de propiedad totalmente estatal, las empresas que cotizan en bolsa y las sociedades de responsabilidad limitada establecidas por dos inversores de propiedad estatal son elegibles para la emisión, y existen restricciones estrictas sobre la relación activo-pasivo, el capital y las garantías de la empresa. , etc. En segundo lugar, el mercado de bonos de China es relativamente pequeño y los riesgos de emisión y tenencia son relativamente altos. En resumen, debido a las limitaciones de las políticas nacionales y las propias condiciones de las empresas, los préstamos bancarios siguen siendo el principal método de financiación de las empresas inmobiliarias en la actualidad y en el futuro. Al mismo tiempo, con la introducción de políticas nacionales, la financiación fiduciaria y las formas de fondos también se convertirán en formas importantes de financiar empresas inmobiliarias. La financiación cotizada se convertirá en un método de financiación importante para las grandes y poderosas empresas inmobiliarias. Las principales estrategias de afrontamiento para la industria inmobiliaria que enfrenta dificultades financieras ◎ Ajustar la mentalidad y el pensamiento, afrontar la realidad y formular estrategias diversificadas de desarrollo financiero. En el pasado, los promotores inmobiliarios dependían en gran medida de la financiación mediante créditos bancarios. Por convención, al menos el 70% de los fondos para el desarrollo de proyectos provienen de fondos de crédito bancario. En la nueva ronda de reorganización, quien pueda salir de las sombras lo antes posible y responder activamente será el primero en barajar las cartas y aprovechar la oportunidad para beneficiarse.
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