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• ¿Cuál es el significado de derechos de uso del suelo urbano? 1. Los derechos de uso de la tierra se refieren a la posesión, uso y beneficio de tierras de propiedad estatal o tierras colectivas de agricultores por parte de agencias, empresas e instituciones estatales, colectivos de agricultores y ciudadanos individuales, así como por personas con inversión extranjera. empresas de conformidad con procedimientos o acuerdos legales y el derecho a disponer de ellas. Los derechos de uso de la tierra son un concepto relativamente amplio, y aquí la tierra incluye los derechos de uso de tierras agrícolas, tierras de construcción y tierras no utilizadas. En 2011110, la noticia de que “la tierra se recuperará gratuitamente una vez que expire el período de uso de la tierra” atrajo la atención de todas las partes. Los derechos de uso de la tierra y la propiedad de la tierra son los conceptos más básicos e importantes en las leyes y regulaciones territoriales. Los derechos de uso de la tierra son la encarnación legal del sistema de uso de la tierra de mi país. Los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal se refieren a los derechos de los usuarios de la tierra de propiedad estatal a utilizar la tierra de acuerdo con la ley y obtener beneficios. Los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal se pueden obtener mediante asignación, transferencia, arrendamiento, participación accionaria, etc. Los derechos colectivos de uso de la tierra de los agricultores se refieren a los derechos de los usuarios colectivos de la tierra de los agricultores a utilizar la tierra de conformidad con la ley y obtener beneficios. dos. Reglamento Provisional sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Suelos Urbanos de Propiedad Estatal El Reglamento Provisional sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Suelos Urbanos de Propiedad Estatal fue promulgado por la Orden No. 55 del Consejo de Estado en mayo de 1990, y deberá entrará en vigor en la fecha de su emisión. Capítulo 1 Disposiciones Generales Artículo 1 Este reglamento se formula con el fin de reformar el sistema de uso del suelo urbano de propiedad estatal, desarrollar, utilizar y operar racionalmente el suelo, fortalecer la gestión del suelo y promover la construcción urbana y el desarrollo económico. Artículo 2 El Estado implementa un sistema de concesión y transferencia de derechos de uso de suelo urbano de propiedad estatal de acuerdo con el principio de separación de propiedad y derechos de uso, excepto para recursos subterráneos, entierros subterráneos e instalaciones públicas municipales. El terreno urbano de propiedad estatal mencionado en el párrafo anterior se refiere al terreno de propiedad de todo el pueblo dentro del ámbito de ciudades, condados, pueblos organizados y áreas industriales y mineras (en adelante, terrenos). Artículo 3 Las personas, empresas, empresas, otras organizaciones e individuos chinos dentro y fuera del país, a menos que la ley disponga lo contrario, podrán obtener derechos de uso de la tierra de conformidad con las disposiciones de este reglamento y llevar a cabo el desarrollo, utilización y operación de la tierra. Artículo 4 Los usuarios de la tierra que hayan obtenido derechos de uso de la tierra de conformidad con lo dispuesto en este reglamento podrán transferir, arrendar, hipotecar o utilizar la tierra para otras actividades económicas dentro del período de uso de la tierra. Los derechos e intereses legítimos están protegidos por las leyes nacionales. Artículo 5 Las actividades de los usuarios de la tierra en el desarrollo, utilización y explotación de la tierra deberán cumplir con las disposiciones de las leyes y reglamentos nacionales y no dañarán los intereses sociales y públicos. Artículo 6 Los departamentos de gestión de tierras de los gobiernos populares a nivel de condado o superior supervisarán e inspeccionarán la transferencia, el arrendamiento, la hipoteca y la terminación de los derechos de uso de la tierra de conformidad con la ley. Artículo 7 La transferencia, transferencia, arrendamiento, hipoteca y terminación de los derechos de uso de la tierra y el registro de edificios sobre el suelo y otros anexos serán manejados por el departamento de administración de tierras del gobierno y el departamento de administración de bienes raíces de acuerdo con la ley y las normas pertinentes. Reglamento del Consejo de Estado. Los documentos de registro están disponibles públicamente para su inspección. Capítulo 2 Transferencia de derechos de uso de la tierra Artículo 8 La transferencia de derechos de uso de la tierra se refiere al acto en el que el estado, como propietario de la tierra, transfiere los derechos de uso de la tierra a los usuarios dentro de un cierto período de tiempo, y los usuarios de la tierra pagan el uso de la tierra. Tasas de transferencia de derechos al Estado. Se debe firmar un contrato de transferencia para la transferencia de derechos de uso de suelo. Artículo 9 Los gobiernos populares municipales y de condado son responsables de la transferencia de los derechos de uso de la tierra de manera planificada y paso a paso. Artículo 10 Las parcelas de tierra, usos, años y otras condiciones para la transferencia de derechos de uso de la tierra serán formuladas por los departamentos de gestión de tierras de los gobiernos populares municipales y de condado junto con los departamentos de planificación urbana y gestión de la construcción y los departamentos de gestión de bienes raíces. , y se informará a los departamentos de gestión territorial de acuerdo con la autoridad de aprobación estipulada por el Consejo de Estado Implementada después de la aprobación. Artículo 11 El contrato de transferencia del derecho de uso de la tierra se firmará entre el departamento de gestión de la tierra del gobierno popular municipal y del condado (en adelante, el cedente) y el usuario de la tierra de acuerdo con los principios de igualdad, voluntariedad y compensación. Artículo 12 El plazo máximo para la transferencia de derechos de uso de suelo se determina según los siguientes usos: (1) Setenta años para terrenos residenciales; (2) Cincuenta años para terrenos industriales; (3) Cincuenta años para terrenos educativos, científicos y tecnológicos; terrenos culturales, de salud y deportivos; (4) Cuarenta años para terrenos comerciales, turísticos y de entretenimiento (5) Cincuenta años para usos integrales o de otro tipo; Artículo 13 Los derechos de uso de la tierra pueden transferirse de las siguientes maneras: (1) Transferencia por acuerdo (2) Licitación (3) Subasta; Los procedimientos y pasos específicos para la transferencia de derechos de uso de la tierra en la forma especificada en el párrafo anterior serán estipulados por los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central. Artículo 14 Los usuarios de la tierra deberán pagar la tarifa total de transferencia del derecho de uso de la tierra dentro de los 60 días posteriores a la firma del contrato de transferencia del derecho de uso de la tierra. Si el pago se retrasa, el cedente tiene derecho a rescindir el contrato y exigir una indemnización por incumplimiento del contrato. Artículo 15 El cedente deberá proporcionar los derechos de uso del suelo de conformidad con lo dispuesto en el contrato. Si los derechos de uso de la tierra no se otorgan de conformidad con el contrato, el usuario de la tierra tiene derecho a rescindir el contrato y solicitar una compensación por incumplimiento del contrato. Artículo 16 Después de pagar todas las tarifas de transferencia de derechos de uso de la tierra, los usuarios de la tierra deberán registrarse de acuerdo con las regulaciones, obtener certificados de uso de la tierra y obtener derechos de uso de la tierra. Artículo 17 Los usuarios de la tierra deberán desarrollar, utilizar y administrar la tierra de acuerdo con las disposiciones del contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra y los requisitos de la planificación urbana. Si el terreno no se desarrolla y utiliza de acuerdo con el plazo y las condiciones estipuladas en el contrato, el departamento de gestión de terrenos del gobierno popular municipal o del condado hará correcciones y podrá, según las circunstancias, emitir advertencias, multas o incluso recuperar los derechos de uso de la tierra de forma gratuita. Artículo 18 Si un usuario de la tierra necesita cambiar el uso de la tierra especificado en el contrato de transferencia del derecho de uso de la tierra, deberá obtener el consentimiento del cedente y obtener la aprobación del departamento de administración de tierras y del departamento de planificación urbana, y firmar un nuevo uso de la tierra. contrato de transferencia de derechos de conformidad con las disposiciones pertinentes de este capítulo. Ajustar la tarifa de transferencia de derechos de uso de la tierra y gestionar el registro. Capítulo 3 Transferencia de derechos de uso de la tierra Artículo 19 La transferencia de derechos de uso de la tierra se refiere al acto de retransferir derechos de uso de la tierra por parte de los usuarios de la tierra, incluida la venta, el intercambio y la donación. Si el terreno no se invierte, desarrolla o utiliza de acuerdo con el límite de tiempo y las condiciones especificadas en el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra, los derechos de uso de la tierra no se transferirán.
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Uno de los círculos extraños es que los costos de los proyectos aumentan constantemente. El costo de los proyectos de transporte ferroviario, como el metro, incluye los costos de construcción y los costos operativos. Los costos de construcción incluyen ingeniería civil, construcción de estaciones, reubicación, vehículos y equipos electromecánicos, de los cuales los costos de sistemas de vehículos y otros equipos representan aproximadamente el 50%. Fang Chihua, ex ingeniero jefe de Nanjing Metro Company, dijo que el Metro 1 de Shanghai se construyó antes, con un costo de 800 millones de yuanes por kilómetro. En la actualidad, la inversión por kilómetro de los metros de Shanghai y Guangzhou supera los 500 millones de yuanes, y el costo por kilómetro del metro de Nanjing, que los departamentos nacionales pertinentes elogian por su alto grado de localización, también alcanza los 450 millones de yuanes. En términos de adquisición de trenes subterráneos, la Línea 1 de Shanghai cuesta 654,38 dólares + 3.600 dólares por unidad, Guangzhou es más alta y el Metro de Nanjing, que tiene el mejor control de costos, cuesta 654,38 dólares + 6.500 dólares por unidad. Los expertos entrevistados señalaron que el alto costo de los proyectos de tránsito ferroviario en mi país se debe principalmente a la "mentalidad fija" que existe desde hace muchos años: preferencia por equipos importados y negativa a utilizar equipos nacionales. El profesor Sun Zhang, supervisor doctoral de la Universidad de Tongji, dijo que otra razón importante es que el sistema técnico del edificio es subterráneo y carece de una planificación integral. Los expertos dicen que el costo de construcción de vías elevadas y vías terrestres generalmente sólo representa entre la mitad y un tercio del de los ferrocarriles subterráneos, y el área no es grande. La forma más ideal y económica es utilizar rieles subterráneos en áreas urbanas y perforar líneas aéreas o líneas elevadas en los condados suburbanos. Sin embargo, las principales ciudades se están apresurando a perforar líneas subterráneas. El segundo círculo extraño: la tecnología central está sujeta a los expertos de la industria. Debido a que los derechos de diseño de los trenes subterráneos no están en nuestras manos, las empresas y los mercados nacionales frecuentemente están "estancados". Casi todos los trenes tipo A que circulan por el metro de ciudades como Shanghai y Guangzhou son importados o ensamblados en el país. No sólo es caro, sino que cada vehículo cuesta más de 8 millones de yuanes (inicialmente hasta 6,543,8 millones de yuanes). El diseño, la adquisición y la calidad están controlados por proveedores de tecnología, y no hay autonomía en operación, uso y mantenimiento. . El tercer círculo extraño: motivación insuficiente para la investigación y el desarrollo independientes. Se entiende que mi país ha introducido una serie de políticas en los últimos años para fomentar la localización de equipos de tránsito ferroviario. Sin embargo, los expertos generalmente creen que, si bien estas políticas y orientaciones tienen muchos aspectos destacados y medidas específicas, han sido mal interpretadas durante el proceso de implementación o se han convertido en meros eslóganes y conceptos, sin políticas de apoyo sustanciales. El Metro de Shanghai es una sociedad anónima privada. El predecesor de Shanghai Shentong Group Co., Ltd.: Oficina de preparación de proyectos de agua del grifo de Lingqiao. En mayo de 1992, se reorganizó en una sociedad anónima. El patrocinador "Shanghai Urban Construction Investment and Development Corporation" invirtió 1,2 millones de yuanes en 1,2 millones de acciones estatales con un valor nominal de 10 yuanes cada una, y los otros dos patrocinadores invirtieron 25. Millones de yuanes se convierten en 2,5 millones de acciones de promotor. Desde junio hasta el 26 de junio de 1992, se emitieron públicamente al público 1.992, 1.992 y 130.000 acciones de personas jurídicas, 192.000 acciones públicas y 240.000 acciones de empleados, y luego se dividieron a 10 yuanes por acción. 1993 19 de marzo "Anuncio de Shanghai Lingqiao Water Supply Co., Ltd." El 24 de febrero de 1994, las "acciones Lingqiao" (acciones A) se cotizaron y negociaron en la Bolsa de Valores de Shanghai. El 23 de mayo de 2000, Shanghai Urban Construction Investment and Development Corporation transfirió 25 millones de acciones de Shanghai Lingqiao Water Supply Co., Ltd. a Shanghai Raw Water Co., Ltd. a un precio de transferencia de 1,84 yuanes por acción. Una vez completada la transferencia, Shanghai Urban Construction Investment and Development Company está autorizada a poseer 65.438+0,506 millones de acciones de Shanghai Lingqiao Water Supply Co., Ltd., lo que representa el 63,65% del capital social total. Las dos partes anteriores firmaron un acuerdo de transferencia y la empresa invirtió 65.438+065.438+03 en junio de 2000. También invirtió RMB 565.438+0,6 millones para adquirir 40 millones de acciones de personas jurídicas de propiedad estatal de Dazhong Insurance Co., Ltd. en poder de Urban Investment Company. Desde junio de 5438 hasta el 7 de febrero de 2000, la filial de la empresa, Lingqiao Water Plant, fue transferida a Shanghai Water Supply Pudong Co., Ltd. y planeaba adquirir Shanghai Metro Operation Co., Ltd. en su conjunto por unos 300 millones de yuanes. Los ingresos de 120 millones de yuanes de la transferencia de capital de Shanghai Jiushi Company se utilizaron para transferir parte del capital estatal en Lingqiao en poder de Shanghai Urban Construction Investment and Development Company.
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La mayor diferencia de valor entre la maquinaria y el equipo y los bienes raíces es que la maquinaria y el equipo generalmente no mantienen su valor y se depreciarán a medida que aumenta su vida útil, mientras que los bienes raíces tienden a apreciar su valor y es menos probable que se deprecien. Además, en comparación con bienes inmuebles como terrenos y bienes inmuebles, la maquinaria y el equipo son fáciles de transferir, difíciles de mantener, tienen grandes cambios de valor, se dañan fácilmente y el equipo especial es difícil de deshacerse, lo que hace que sus riesgos crediticios sean mucho mayores que los de otros. Préstamos hipotecarios inmobiliarios. Ahora analicemos los posibles riesgos de los préstamos hipotecarios para equipos de maquinaria según el conocimiento personal del autor. 1. Los riesgos derivados de la selección de maquinaria y equipo hipotecados. La maquinaria y el equipo se pueden dividir en equipos de producción principales (como máquinas de impresión, máquinas de moldeo por inyección, varias líneas de producción automáticas, etc.), equipos de producción auxiliares (como varias bombas y ventiladores industriales, etc.) y equipos de oficina (como computadoras y aires acondicionados split, etc.). Entre ellos, el equipo de producción principal tiene un valor relativamente alto, no es fácil de transferir ni dañar y es adecuado para hipotecas, mientras que algunos equipos de producción auxiliares secundarios y equipos de oficina tienen un valor pequeño. , son fáciles de depreciar, fáciles de transferir y dañados, no aptos para hipoteca. Sin embargo, en los casos de tasación de hipotecas con los que me he encontrado, algunas compañías de préstamos confiaron toda la maquinaria y equipo de sus cuentas de activos fijos para que fueran tasados, y el banco no los examinó al solicitar préstamos hipotecarios. Cuando una empresa incumple su préstamo y el banco solicita a los tribunales la disposición de la garantía, a menudo se descubre que el equipo auxiliar de producción secundario y el equipo de oficina han sido transferidos o están deteriorados y sin valor, lo que hace que los intereses del banco sean los el acreedor hipotecario no puede ser protegido. 2. Riesgos derivados de pasivos cuando una empresa compra maquinaria y equipo. Según su método de adquisición, la maquinaria y equipo en la cuenta de activos fijos de la empresa puede tener las siguientes situaciones: ① Como maquinaria y equipo invertido por los accionistas, los activos fijos se cargan y el capital pagado se acredita en el procesamiento financiero de la empresa, y no se incurre en pasivos; (2) ) Para la maquinaria y el equipo adquiridos por una empresa, si el pago del equipo se ha pagado en su totalidad, los activos fijos se debitarán y los depósitos bancarios se acreditarán en el procesamiento financiero de la empresa, y no se incurrirá en pasivos; (3) Cuando una empresa compra maquinaria y equipo, pero no paga el pago del equipo, la empresa En el procesamiento financiero de la empresa, se debitan los activos fijos y se acreditan los depósitos bancarios y las cuentas por pagar, lo que generará pasivos (; 4) La empresa transfiere maquinaria y equipo de la empresa matriz o de las empresas subsidiarias, y los activos fijos se cargan y acreditan en el procesamiento financiero de la empresa. El registro de cuentas por pagar u otras cuentas por pagar generará pasivos. ⑤ Activos fijos de débito: activos fijos arrendados mediante financiación; y créditos a pagar a largo plazo: maquinaria y equipo obtenidos por la empresa mediante arrendamiento financiero, que generarán pasivos. En las cinco situaciones anteriores, la maquinaria y el equipo obtenidos por la empresa mediante arrendamiento financiero generalmente han sido hipotecados y ya no son aptos para su uso; préstamos hipotecarios. Si bien la compra de maquinaria y equipo por parte de la empresa con derechos de equipo no pagados y la maquinaria y equipo traídos de la matriz o de empresas afiliadas se ajustan al sistema contable, no son adecuados debido a los pasivos que se incurren cuando la empresa los adquiere, especialmente cuando dichos equipos representen la mayoría de la hipoteca. Si una empresa no puede manejar adecuadamente los problemas de pago de equipos, las acciones legales iniciadas por estos acreedores afectarán inevitablemente las actividades comerciales de la empresa. Aunque el banco tiene prioridad para recibir el reembolso porque estos equipos han sido hipotecados, después de todo, el propósito de los préstamos bancarios es obtener ingresos por intereses y esperar que la empresa se desarrolle sin problemas. Las dificultades operativas de la empresa afectarán inevitablemente los intereses de la empresa. banco. 3. Riesgos causados ​​por evaluaciones poco claras de la propiedad de máquinas y equipos. La maquinaria y el equipo son diferentes de los bienes raíces y no tienen un certificado de título similar a un certificado de bienes raíces. Por lo tanto, al evaluar la maquinaria y equipo propiedad de la empresa crediticia propuesta, la empresa tasadora deberá confirmarlos revisando la información financiera (como contratos de compra, facturas, declaraciones aduaneras, comprobantes de pago, extractos bancarios, recibos de aceptación de activo fijo, etc.) Propiedad de maquinaria y equipo. ) cuando la empresa adquiere dichas máquinas y equipos. Si la empresa proporciona información financiera falsa (como facturas falsas), y la empresa tasadora no tasa la maquinaria y el equipo que no pertenece a la empresa crediticia o los procedimientos legales están incompletos, entonces el préstamo emitido por el banco con base en dicha El informe de evaluación será sin duda un riesgo muy grande. 4. Riesgos derivados del mal seguimiento de las maquinarias y equipos después de su hipoteca. Cuando una empresa hipoteca maquinaria y equipo a un banco, debe acudir a la Oficina Industrial y Comercial para el registro de la hipoteca con documentos de respaldo, como facturas y formularios de declaración de aduana, al comprar o importar maquinaria y equipo. Solicitar el registro de una hipoteca en la Oficina Industrial y Comercial puede evitar que las empresas cambien maliciosamente sus nombres y que los accionistas evadan deudas.
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• ¿Cuál es el proceso de solicitud de patente nacional? Si quieres que tu invención esté protegida por el estado, debes solicitar que te concedan una patente. En este momento, el solicitante debe presentar su solicitud ante una oficina de patentes o una oficina de patentes reconocida a nivel nacional (después de todo, las solicitudes de patentes son muy profesionales y complejas, y es posible que un departamento gubernamental no pueda manejarlas fácilmente, por lo que hay departamentos dedicados a gestionarlas). esta zona). Luego de revisar el proceso de solicitud de patente estipulado en la Ley de Patentes, a través de este proceso, el producto presentado para solicitud cumple con las condiciones y finalmente puede obtener el derecho de patente y el certificado de patente. En este momento, el solicitante también se convertirá en titular de la patente. Según el principio de concesión de patentes, sólo se puede obtener un derecho de patente para una invención. Si dos o más personas solicitan una invención tecnológica respectivamente, nuestro país adopta el principio de primero en llegar, primero en ser atendido, a diferencia de otros países. La abreviatura se basará en el momento real de la solicitud del solicitante. El primer solicitante recibirá un certificado de patente. Hay dos formas principales de abordarlo: la agencia de patentes encomendada por el estado y la Oficina de Patentes de China. Los solicitantes sólo pueden solicitar patentes en estos dos lugares. Para solicitar una patente, es necesario preparar los siguientes materiales, que son los requisitos previos para el proceso de revisión. 1. Descripción del producto inventado, que es la más importante, incluyendo el nombre del producto, descripción del producto, método de fabricación o forma de utilización del método inventado, y el método que el propio inventor considere mejor para la invención. Debe expresarse con sinceridad, indicando generalmente hasta qué punto los profesionales pertinentes pueden elaborar el producto. El alcance de la protección se indica en las instrucciones. 2. Dibujos básicos o dibujos de diseño del producto. 3. Declaración o declaración jurada de producto del solicitante. Ninguno de los documentos anteriores se puede omitir porque el formato de redacción es particularmente estricto, por lo que generalmente se pueden buscar algunas agencias o confiar a profesionales para que ayuden a los solicitantes. Después de enviar los tres materiales anteriores a la Oficina de Patentes, espere la aceptación de la Oficina de Patentes. Después de recibir el aviso de aceptación, el solicitante debe pagar la tarifa de solicitud necesaria a la Oficina de Patentes de manera oportuna. Si se trata de una patente de invención, el solicitante también debe pagar la tarifa de examen u otras tarifas requeridas. Después del pago, la Oficina de Patentes pedirá al solicitante que espere la notificación. Después de recibir el aviso de autorización de la Oficina de Patentes, el solicitante debe pagar la tarifa de prueba y la tarifa anual durante el primer año de la patente, y luego esperar a que la Oficina de Patentes emita un certificado de patente. Cuando el solicitante recibe el certificado de patente, significa que la solicitud de patente tiene éxito.
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