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• ¿Cómo identificar tierras ociosas y cuáles son sus bases legales? 1. ¿Cómo identificar terrenos baldíos y cuáles son sus bases legales? El artículo 25 de la "Ley de Ordenación Inmobiliaria Urbana" estipula que si los derechos de uso del suelo se obtienen mediante transferencia para el desarrollo inmobiliario, el desarrollo y la construcción deben realizarse de acuerdo con la fecha de inicio acordada en el contrato de transferencia del derecho de uso del suelo. Si el desarrollo no ha comenzado durante un año después de la fecha de inicio estipulada en el contrato, se puede imponer una tarifa por inactividad de la tierra equivalente a menos del 20% de la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra; si el desarrollo no ha comenzado durante dos años, el uso de la tierra; los derechos se pueden recuperar sin cargo; sin embargo, debido a fuerza mayor o gobierno Excepto por retrasos en la construcción debido a acciones de los departamentos gubernamentales pertinentes o trabajos preliminares necesarios para el desarrollo. El artículo 2 de las "Medidas para la enajenación de tierras ociosas" estipula que el término "tierras ociosas" mencionado en estas Medidas se refiere a los usuarios de la tierra que han obtenido los derechos de uso de la tierra de conformidad con la ley y no han comenzado el desarrollo y la construcción. dentro del período prescrito sin el consentimiento del gobierno popular que originalmente aprobó el uso de la tierra. El "período prescrito" aquí se refiere a la fecha de inicio del desarrollo y la construcción estipulada en el contrato de uso pagado del terreno de propiedad estatal, o la fecha de inicio del desarrollo y la construcción estipulada en el documento de aprobación del terreno de construcción. Según la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" y las "Medidas para la Enajenación de Terrenos Utivos", la composición de los terrenos inactivos debe cumplir tres condiciones: en primer lugar, después de obtener los derechos de uso del suelo de acuerdo con la ley, el desarrollo y la construcción son no se llevó a cabo de acuerdo con la fecha de desarrollo y construcción prescrita, en segundo lugar, no tiene terreno inactivo aprobado por el gobierno popular que aprobó originalmente el uso del terreno; en tercer lugar, la razón por la cual el terreno está inactivo no se debe a fuerza mayor, las acciones de; el gobierno y los departamentos gubernamentales pertinentes, ni debido al trabajo preliminar necesario para iniciar el desarrollo. Por lo tanto, las siguientes cuatro situaciones deben reconocerse como terrenos inactivos: en primer lugar, se excede la fecha de inicio de desarrollo y construcción estipulada en el contrato para el uso pagado de terrenos de propiedad estatal, o la fecha de inicio de desarrollo y construcción se excede lo estipulado en la carta de aprobación del terreno de construcción; en segundo lugar, la fecha de inicio del desarrollo y la construcción especificada en el contrato para el uso pagado de terrenos de propiedad estatal o la "Carta de aprobación del terreno de construcción" no especifica la fecha de inicio. de desarrollo y construcción, y la construcción no ha comenzado un año después de la fecha en que el "Contrato de Uso Compensado de Tierras de Propiedad Estatal" entró en vigor o el departamento de administración de tierras emitió la carta de aprobación de tierras de construcción; en tercer lugar, el desarrollo y la construcción han comenzado; Sin embargo, el área total de desarrollo y construcción es menos de 1/3 del área total de desarrollo y construcción, o el monto invertido representa menos del 25% de la inversión total, y el desarrollo y la construcción han sido suspendidos. por un año sin aprobación; cuarto, existen otras situaciones previstas por leyes y reglamentos administrativos. Según la "Respuesta del Ministerio de Tierras y Recursos sobre cuestiones relativas a la enajenación de tierras ociosas" (Land Zifa [2006 54 38+0] No. 30), la "superficie total que debería desarrollarse y construirse" se refiere a la contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra del usuario de la tierra Acordar y planificar las condiciones de diseño y completar el área de tierra para el desarrollo y la construcción dentro del tiempo especificado. "Área total de desarrollo y construcción" se refiere al área de tierra que los usuarios de la tierra realmente han invertido en desarrollo y construcción en el "área total de desarrollo y construcción que debería iniciarse". "Cantidad de inversión" se refiere a la cantidad total de fondos invertidos directamente por ". usuarios de la tierra en el desarrollo de la tierra, excluida la adquisición de la tierra. La tarifa por los derechos de uso y el "monto de la inversión" se refieren a la cantidad total de fondos invertidos por los usuarios de la tierra en el desarrollo y la construcción. En segundo lugar, definir el concepto de tierra ociosa. Los terrenos inactivos se refieren a terrenos de construcción de propiedad estatal cuyo desarrollo no ha comenzado el titular del derecho de uso del terreno de construcción de propiedad estatal durante un año después del límite de tiempo especificado en el contrato de uso pago o en la decisión de asignación. El Estado asigna derechos de uso de la tierra a los promotores inmobiliarios mediante asignación y al mismo tiempo firma un acuerdo de transferencia de tierras. Los promotores inmobiliarios deben completar el desarrollo del terreno y la construcción dentro del tiempo especificado según lo exige el acuerdo para evitar pérdidas económicas importantes causadas por no completar la construcción de viviendas comerciales a tiempo, lo que puede constituir incumplimiento de contrato o fraude en casos graves.
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• ¿Cómo hacer que sus ventas de bombas se destaquen en el mercado actual? Nota del editor: Lin de Kaiquan Pump Industry tiene una buena definición de bomba de agua. Creía que una bomba de agua era una herramienta que hacía que el líquido fluyera de forma antinatural y se bombeaba agua. En otras palabras, el trabajo de la bomba es romper las reglas y hacer que el agua fluya hacia atrás. Luego, romperemos con el hábito tradicional de centrarnos en la calidad y el precio en las ventas de bombas de agua y exploraremos el éxito de las ventas de bombas de agua desde otro aspecto. En el mercado actual de bombas de agua, la industria de bombas de agua de China ha entrado en un período de gran desarrollo tecnológico. Ahora los productos de bombas de agua nacionales están cerca o pueden reemplazar por completo a los productos extranjeros. Hay muchos ejemplos de este tipo, como la bomba de tubería que hizo famoso a Shanghai Kaiquan hace más de diez años, y las recientes bombas de alimentación de calderas de alta presión de doble carcasa de Shenyang Water Pump Factory y Shanghai Water Pump Factory, la bomba de lodo de Shijiazhuang Fábrica de bombas de agua y máquina de bombas Tianjin Aunque estos nuevos productos de las bombas de tornillo de Group Co., Ltd. solo tienen una ligera ventaja en tecnología, es esta ventaja la que puede ocupar completamente la posición de liderazgo en el campo correspondiente. El personal de ventas se siente más cómodo con estos productos patentados. Esto es tecnología y calidad. La mayoría de las empresas de bombas de agua en Oubei, Zhejiang, son pequeñas empresas y pocas de ellas pueden realizar de forma independiente servicios integrales de I+D, producción y ventas. Incluso si existen empresas de este tipo, todavía tienen grandes desventajas en términos de calidad y tecnología, pero ¿por qué las empresas de bombas de agua en Oubei pueden sobrevivir y tener el impulso para volverse más grandes y más fuertes? Esto se debe a que Opei ha puesto mucho esfuerzo en el costo de las bombas de agua, haciendo que el costo del mismo producto sea aproximadamente un 30 % más bajo que el de otros fabricantes nacionales, lo que resulta en un precio de venta muy competitivo. En el mercado de productos básicos, la calidad y el precio pueden ser gemelos inseparables. Sin embargo, también hay empresas en la venta de bombas de agua en China que tienen ventajas y dificultades. Además de los "gemelos" en la competencia del mercado, ¿qué más falta en el proceso de venta de bombas de agua? Personalmente creo que es una herramienta de marketing. Leí un artículo antes llamado relaciones públicas. Las bombas de agua son productos industriales y son muy diferentes de los productos de consumo diario en términos de objetivos de ventas, canales de comercialización, clientes objetivo y características del producto. La mayoría de los vendedores con los que he contactado creen que en el proceso de venta de bombas, además de buena calidad y precios razonables, la mayor dificultad es que hay demasiados vínculos de toma de decisiones con los clientes y los procedimientos de relaciones públicas son demasiado complicados, lo que consume mucho tiempo y energía en la venta de bombas. Incluso las ventajas de calidad y precio de sus productos pueden desaparecer por negligencia en las relaciones públicas y las relaciones interpersonales. Se puede ver que las relaciones públicas son la mayor dificultad en la venta de bombas de agua. Entonces, ¿por qué sucede esto? En primer lugar, la particularidad de los clientes de bombas de agua. Cualquiera que haya trabajado alguna vez en una bomba de agua sabe que, a excepción de las bombas utilizadas en fábricas y minas, son básicamente bombas utilizadas en la construcción. Las bombas son generalmente bienes de consumo duraderos con una demanda estable. Los clientes prestan más atención a la calidad de las bombas y a la reputación de los comerciantes. Esta es también la razón por la que nadie ha podido sacudir la industria de bombas de Kaiquan en los últimos diez años. Su temprana reputación le ha permitido ocupar con firmeza la posición de proveedor a largo plazo de grandes proyectos inmobiliarios y será difícil que alguien pueda sustituirle. Los proveedores estables y a largo plazo son una opción necesaria para que los clientes del nuevo mercado de bombas de agua sobrevivan y se desarrollen. Además del apoyo financiero y de productos, el complicado vínculo de relaciones públicas es también uno de los vínculos más importantes. Se puede decir que sin este vínculo sería imposible reemplazar a los antiguos proveedores de bombas de agua. En segundo lugar, entre las grandes y medianas empresas de China, un problema común es que la estructura organizativa de la empresa es compleja y poco clara. El proceso de comunicación de subordinados a superiores requiere capacidades de relaciones públicas, lo que se puede decir que es un paso crucial. Muchos vendedores pierden frente a gerentes que superan todas las relaciones antes de tomar la decisión final. Como resultado, sus esfuerzos anteriores fueron en vano y solo los vendedores conocen su dolor interior. Por lo tanto, en vista de la situación en la que la estructura organizacional del cliente es compleja y los gerentes toman mucho tiempo para tomar decisiones, nuestro personal de ventas de bombas de agua debe hacer todo lo posible para hacer un buen trabajo en relaciones públicas, y es multivinculado. Además, la mayoría de las empresas nacionales aún no han logrado la gestión científica lograda en el extranjero. Incluso un sistema de gestión empresarial ERP normal cuesta alrededor de 2 millones, sin mencionar que las grandes empresas extranjeras gastan decenas de millones en tarifas de mantenimiento cada año. ¿Cómo pueden las empresas nacionales costearlos? Por lo tanto, las empresas generalmente optan por la gestión manual de la toma de decisiones, lo que aporta factores subjetivos a las operaciones de la empresa. Después de todo, las relaciones públicas tienen más flexibilidad, lo que también le da a nuestro personal de ventas de bombas de agua más espacio para hacer relaciones públicas. Finalmente, me gustaría decir que aunque el mercado de bombas de agua de nuestro país se ha ido integrando gradualmente con el extranjero, todavía quedan muchas situaciones en el mercado. La calidad de las bombas de agua es desigual, los precios son confusos y la competencia es feroz y disfrazada. Este no debería ser el caso en una economía de mercado madura, que ha causado dificultades y altos costos para que nuestras empresas de bombas de agua expandan el mercado. Ante las diversas desventajas anteriores en el mercado de venta de bombas de agua, ¿qué debemos hacer? El autor cree que para reducir el costo de transacción de las bombas de agua y aumentar la tasa de éxito de las ventas, primero debemos garantizar la calidad y no seguir ciegamente la tendencia de los precios. Construir nuestra propia marca es la clave del éxito de Kaiquan.
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• El contenido principal de la encuesta de datos de riesgo de las microfinanzas incluyeEl 12 de julio, el Departamento de Finanzas de la provincia de Jiangsu emitió el "Aviso sobre el fortalecimiento adicional de la supervisión de las empresas de microfinanzas". El aviso decía que con el fin de estandarizar aún más las actividades comerciales de las pequeñas compañías de préstamos (en lo sucesivo, "pequeñas compañías de préstamos"), prevenir riesgos de la industria e implementar responsabilidades de supervisión local, de acuerdo con el despliegue de la batalla de la provincia para prevenir y resolver los riesgos financieros y la lucha especial contra el crimen y el mal en el campo financiero, combinado con los problemas descubiertos en los controles aleatorios de autenticidad anteriores y la supervisión diaria de las pequeñas empresas de préstamos en la provincia, el aviso sobre un mayor fortalecimiento de la supervisión de las pequeñas empresas de préstamos en la provincia es la siguiente: 1. Fortalecer la investigación y disposición de riesgos. Todas las localidades deben fortalecer aún más la supervisión diaria de las actividades comerciales de las pequeñas compañías de préstamos, combinar los arreglos de trabajo de limpieza de documentos de la Oficina de Administración y Supervisión Financiera Local de la Provincia de Jiangsu, llevar a cabo investigaciones en profundidad de riesgos especiales y rectificación de operaciones ilegales, y construir un sistema a largo plazo que combina la supervisión e inspección diarias con un mecanismo de trabajo eficiente y especial. Implementar la eliminación clasificada de las pequeñas compañías de préstamos que violen las leyes y regulaciones, e instar a las pequeñas compañías de préstamos que hayan cancelado sus calificaciones comerciales a completar su salida del mercado de manera oportuna. (1) Contenidos clave de inspección e investigación 1. Gestión de aprobaciones. Investigar si hay pequeñas empresas de préstamos en la jurisdicción que realicen negocios o establezcan sucursales sin aprobación (presentación), o cambien la estructura patrimonial, el capital registrado, los locales comerciales, el nombre de la empresa, etc. sin aprobación (presentación); han rescindido sus calificaciones comerciales. Si la empresa ha completado la salida del mercado según lo requerido. 2. Cualificaciones de los accionistas. Comprobar si los accionistas de las pequeñas empresas de préstamos tienen buena reputación social, antecedentes crediticios, registros fiscales y situación financiera; comprobar si los accionistas invierten en acciones con fondos confiados, fondos de deuda y otros fondos legales no propios; si se les encomiendan a otros que puedan poseer acciones en su nombre o que otros les encomienden investigar a fondo si los accionistas y sus afiliados están realizando negocios financieros sin permiso; 3. Financiamiento externo. Comprobar si la pequeña empresa de préstamos es sospechosa de captación ilegal de fondos o de absorción directa o encubierta de depósitos públicos; si los fondos del préstamo de los accionistas son fondos legales propios de los accionistas; si ha recaudado fondos mediante transferencias de activos crediticios, titulización de activos; etc. sin aprobación (presentación). 4. Tasa de interés real. Verificar si la tasa de interés anual real del préstamo de la pequeña compañía de préstamos (tasa de interés real = todos los cargos por intereses relacionados con el préstamo cobrados por la pequeña compañía de préstamos al prestatario/principal del préstamo emitido) excede las regulaciones pertinentes, si los intereses y los depósitos se deducen del monto; préstamo de capital por adelantado o establecer altos intereses de mora e intereses de penalización. ¿Es información clave, como la tasa de interés real, el monto del préstamo, el plazo del préstamo, el método de pago, el tratamiento de los vencimientos, etc.? , divulgar plenamente y notificar los riesgos relevantes a los prestatarios con antelación. 5. Gestión de préstamos. Comprobar si la pequeña empresa de préstamos ha establecido un sistema de control de riesgos relativamente completo, si el estado crediticio, la solvencia y el propósito del préstamo del prestatario han sido evaluados completamente, si ha inducido al prestatario a endeudarse más allá de su propia solvencia; alcance comercial aprobado o conducta comercial en la región, si existen préstamos con partes relacionadas, préstamos divididos, préstamos falsos, cobros y pagos en efectivo, cálculos de intereses no contabilizados, operaciones no contabilizadas, evasión de fondos (disimulada), etc.; si los préstamos se otorgan a personas o unidades sospechosas de realizar préstamos ilegales, si existen actividades comerciales ilegales como "préstamos en efectivo", "préstamos para pago inicial" y "préstamos de rutina"; 6. Cobro de activos dudosos. Comprobar si la enajenación de activos dudosos de las pequeñas empresas de préstamos cumple con los requisitos pertinentes del "Aviso sobre la regulación de la recaudación de activos dudosos en la industria financiera" (Oficina de Finanzas Su [2019] N° 4); , intimidación, insulto, acoso y otros medios ilegales se utilizan para cobrar el préstamo. 7. Cooperación empresarial. Verifique la cooperación de terceros de las pequeñas compañías de préstamos, si otorgan préstamos a instituciones sin calificaciones comerciales; si proporcionan fondos para préstamos otorgados por instituciones sin calificaciones comerciales; si el negocio principal (firma de contratos, emisión de préstamos, recuperación de préstamos, cobro de préstamos, etc.) ) subcontratación. ); si se aceptan mejoras crediticias o servicios de mejora crediticia encubiertos de instituciones de terceros sin calificaciones de garantía financiera, ya sea que las instituciones de terceros cobren intereses a los prestatarios; 8. Involucrado en el caso. Compruebe si la pequeña empresa de préstamos y sus accionistas están involucrados en el caso y si han sido investigados o revisados ​​por "limpieza de delitos", "rectificación de fondos mutuos", recaudación ilegal de fondos, etc. Investigar los procedimientos legales de las pequeñas empresas de préstamos, centrándose en investigar si los casos en los que las pequeñas empresas de préstamos son demandadas implican litigios judiciales fuera de la provincia; comprender cómo las pequeñas empresas de préstamos resuelven disputas comerciales y disponen de activos improductivos a través de canales judiciales; (2) Medidas de disposición clasificada Todas las localidades deben seguir el “Aviso sobre la emisión de normas detalladas sobre la supervisión y sanción de las pequeñas empresas de préstamos rurales en la provincia de Jiangsu (interino)” de la Oficina Provincial de Finanzas (Oficina de Finanzas Su [2065 438+02] No. 58 ) y "Sobre el establecimiento de la provincia de Jiangsu De acuerdo con los requisitos del "Aviso sobre el mecanismo de salida del mercado de pequeñas empresas de préstamos" (Oficina de Finanzas de Su [2065 438+04] No. 36), las medidas de disposición clasificadas específicas son: ( 1) Rectificación. Hay comportamientos operativos ilegales, pero las condiciones de salida del mercado no se han cumplido; las condiciones operativas continúan deteriorándose y las condiciones operativas básicas ya no se cumplen, pero los accionistas están dispuestos a enriquecer el capital y mejorar las condiciones operativas. Las oficinas locales de regulación financiera de los distritos y ciudades deben ordenarles que realicen rectificaciones dentro de un plazo determinado. Aquellos que pasen la inspección después de la rectificación conservarán sus calificaciones comerciales y se les permitirá continuar operando después de cumplir con sus responsabilidades de supervisión local; aquellos que no pasen la inspección después de la rectificación se incluirán en el alcance del retiro. (2) Retirarse de clase. Las condiciones operativas se han deteriorado gravemente y los accionistas no quieren o no pueden mejorar; la empresa ha violado las leyes y regulaciones para salir del mercado y la inspección de rectificación y aceptación ha fallado; Informar a la oficina de regulación financiera local a nivel provincial para cancelar las calificaciones comerciales y transferir rápidamente los delitos sospechosos a las autoridades judiciales para su eliminación. Todas las localidades deben instar a las pequeñas empresas de préstamos que han cancelado sus calificaciones comerciales a que completen su salida del mercado de manera oportuna. Una vez finalizadas las calificaciones comerciales, aquellos que aún operan negocios relevantes en nombre de la pequeña compañía de préstamos original deben trabajar con los departamentos relevantes para investigarlos y tratarlos de acuerdo con la ley y tomar medidas severas para mantener efectivamente el orden local. mercado financiero.
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• En la dinastía Song, el fenómeno de la trata de personas estaba muy extendido. ¿Qué hizo el tribunal para que los traficantes tuvieran miedo de volver a hacerlo? Porque la ley implementada en la dinastía Song en ese momento era que mientras hubiera evidencia clara de trata de personas, estos prisioneros serían ahorcados directamente. Debes saber que el ahorcamiento ya era una ley penal dura en ese momento y era extremadamente cruel, por lo que los traficantes de personas no estaban dispuestos a correr estos riesgos para cometer trata de personas. Aunque el país ha entrado ahora en una sociedad civilizada, todavía hay casos de trata de personas. No sólo en los tiempos modernos, sino también en la antigüedad, la trata de personas era algo común. Según los registros históricos, desde el inicio de la esclavitud en la sociedad feudal, la trata de esclavos existió en China. En aquella época, algunas personas se vieron obligadas a trasladar esclavos debido a la guerra o a enormes deudas. Lo que es muy increíble es que los funcionarios de la época todavía reconocieran este método de transferencia. Se puede ver que la sociedad antigua era en realidad muy inhumana y tenía un serio sentido de jerarquía. En ese momento, el gobierno Song se resistió a la trata de personas después de la dinastía Song. El gobierno de la dinastía Song del Norte no promovió el comercio de esclavos. Aunque no fue reconocido por el gobierno en ese momento, este fenómeno todavía se producía entre la gente. No fue hasta la dinastía Song del Sur que este fenómeno de la trata de personas desapareció por completo. En ese momento, los esclavos con un estatus social más bajo comenzaron oficialmente a tener sus propias identidades, y estos esfuerzos eran en realidad similares a los de la gente común. En ese momento, la relación entre Jijing y el maestro ya no se trataba de trabajar duro según los deseos del maestro, sino que la relación entre ellos había formado una relación laboral. Entonces esta relación ha mejorado mucho en comparación con la relación anterior entre esclavos y dueños de esclavos. En ese momento, si el gobierno Song descubría que había trata de personas y tenía pruebas claras, colgaría directamente a estos traficantes de personas. El ahorcamiento era muy cruel en aquella época, por lo que gradualmente estos traficantes no estaban dispuestos a arriesgar sus vidas para desafiar la autoridad del gobierno.
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