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• Cómo evitar riesgos legales en la construcción cooperativa de viviendasEn los últimos años, algunas empresas de promoción inmobiliaria se han visto confundidas por la limitación de fondos y necesitan invertir continuamente para obtener los máximos beneficios. Por lo tanto, no sólo necesitan financiación de las instituciones financieras, sino también absorber fondos sociales para participar en el desarrollo. Por otro lado, debido a la naturaleza del capital con fines de lucro, un gran número de fondos sociales esperan activamente ingresar a la lucrativa y floreciente industria inmobiliaria. También hay algunas empresas que tienen terrenos disponibles para el desarrollo pero carecen de fondos de desarrollo y calificaciones de desarrollo inmobiliario y necesitan cooperar con empresas de desarrollo inmobiliario. Al mismo tiempo, las empresas de desarrollo inmobiliario también esperan reducir sus propios riesgos comerciales mediante el desarrollo cooperativo. Con base en las necesidades objetivas de las partes antes mencionadas y el principio de * * * asumir riesgos * * * disfrutar de ganancias, las operaciones cooperativas de construcción de viviendas se han convertido gradualmente en la corriente principal del desarrollo inmobiliario de mi país. La construcción cooperativa de viviendas se refiere a una forma de desarrollo inmobiliario en la que una parte proporciona derechos de uso de la tierra y otra parte o partes proporcionan fondos para desarrollar bienes raíces en forma conjunta. La construcción de viviendas cooperativas es un término popular para el desarrollo inmobiliario cooperativo. Su propósito directo es integrar recursos y promover la asignación efectiva de tierras, fondos y calificaciones. Posibles riesgos legales en la construcción cooperativa de viviendas El desarrollo cooperativo de bienes raíces requiere que dos o más personas jurídicas lo completen conjuntamente. Todo el proyecto requiere una gran inversión y un ciclo largo, y los riesgos asociados al mismo también son elevados. Los riesgos comunes en la práctica judicial incluyen: La primera y cuarta categorías de contratos de desarrollo que no son dignos de desarrollo cooperativo deben manejarse de acuerdo con sus relaciones legales reales. En la práctica judicial, hay situaciones en las que algunas partes piensan que son “desarrollo cooperativo” pero en realidad no cumplen con los requisitos legales para el desarrollo cooperativo. La "Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre las cuestiones jurídicas aplicables en el juicio de disputas contractuales sobre derechos de uso de tierras de propiedad estatal" estipula que, en primer lugar, si la parte que proporciona los derechos de uso de la tierra acepta no asumir riesgos comerciales y solo cobra intereses fijos , es un contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra. Puede ser diferente del contrato general de transferencia de derechos de uso de la tierra en el siguiente contenido: Primero, el bien inmueble "desarrollado cooperativamente" no necesita pasar por el registro de cambio de derecho de uso de la tierra; procedimientos, es decir, se entregará al socio para el desarrollo y operación de bienes raíces; en segundo lugar, el proveedor de derechos de uso de la tierra, además de la obligación de entregar la tierra, también debe asumir la obligación de ayudar y cooperar con el proveedor del fondo; en el manejo de los procedimientos de desarrollo y operación de bienes raíces, de lo contrario, el desarrollo de bienes raíces puede no desarrollarse sin problemas. En segundo lugar, el contrato de préstamo estipula que el inversionista no asumirá riesgos operativos y solo recibirá una cantidad fija de moneda; el riesgo legal para el inversionista en este tipo de desarrollo cooperativo es que si el inversionista no califica para el préstamo, lo hará; Se considerará un contrato de préstamo y podrá considerarse un contrato nulo o parcialmente nulo. En tercer lugar, el contrato de compraventa de viviendas estipula que el inversor no asumirá riesgos operativos y sólo se le asignará un número fijo de viviendas. El riesgo que conlleva este tipo de desarrollo cooperativo es que el inversor no pueda obtener la casa; . Por lo tanto, es necesario que el proveedor del fondo supervise los derechos de uso de la tierra proporcionados por el suministro de tierra y se encargue de los procedimientos de registro anticipado o cambio de registro lo antes posible después de que el proyecto obtenga la licencia de preventa o el certificado de propiedad inmobiliaria. En cuarto lugar, si se acuerda que el inversor no asumirá riesgos comerciales y sólo utilizará la casa mediante arrendamiento u otros medios, se trata de un arrendamiento de vivienda. Este tipo de desarrollo cooperativo que "no hace honor a su nombre" puede parecer libre de riesgos para el inversor, pero en realidad existen al menos dos riesgos legales: en primer lugar, el período de "arrendamiento" del contrato no debe exceder los 20 años. en segundo lugar, la venta e hipoteca de la casa puede afectar el uso de la casa, a menos que una vez terminada y puesta en uso, ambas partes vuelvan a firmar el contrato de alquiler de la casa y realicen los trámites de registro. 2. Los riesgos de contratos de desarrollo cooperativo inválidos incluyen principalmente: primero, las partes del contrato cooperativo de desarrollo inmobiliario no están calificadas para el desarrollo y operación de bienes raíces; segundo, el titular del derecho de uso de la tierra asigna terrenos para su uso sin la aprobación; del gobierno popular con poder de aprobación. El derecho a celebrar un contrato de desarrollo cooperativo con otros como inversión, cambiar el uso de la tierra sin aprobación y firmar un contrato de desarrollo cooperativo. Cuarto, si la transferencia de derechos de uso de la tierra involucrada en el caso no cumple con las condiciones estipuladas en las leyes y reglamentos nacionales, el contrato será inválido. Quinto, según el artículo 52 de la Ley de Contratos, un contrato es inválido si se da alguna de las siguientes circunstancias: (1) Una de las partes celebra el contrato mediante fraude o coacción, perjudicando los intereses del país (2) Colusión maliciosa; , perjudicar los intereses del país, colectivos o de terceros; (3) ocultar fines ilegales en formas legales (4) perjudicar los intereses públicos (5) violar disposiciones obligatorias de leyes y reglamentos administrativos; Después de la invalidación del contrato, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 58 de la Ley de Contratos, después de la invalidación o revocación del contrato, se devolverán los bienes obtenidos en virtud del contrato si no se pueden devolver o no es necesario devolverlos; la compensación se hará con descuento. La parte culpable deberá compensar a la otra parte por los perjuicios sufridos por ella. Si ambas partes tienen la culpa, cada una debe asumir la responsabilidad. En tercer lugar, el contrato de desarrollo cooperativo está incompleto. Aunque el desarrollo cooperativo de bienes raíces es muy común, dado que los contratos de desarrollo cooperativo son contratos anónimos en la legislación contractual de mi país, no existe un texto modelo para referencia por parte de los departamentos gubernamentales y asociaciones industriales. Si el contrato está incompleto, inevitablemente allanará el camino para disputas después de la cooperación. En cierto sentido, un contrato de desarrollo cooperativo completo incorpora la experiencia profesional y la sabiduría de los abogados profesionales, que pueden ayudar a los desarrolladores a diseñar modelos de cooperación legales y razonables y evitar riesgos legales como la firma de contratos de desarrollo cooperativo inválidos o indignos. En concreto, un contrato de cooperación completo debería estipular al menos los siguientes contenidos: En primer lugar, el método de cooperación. Es decir, para buscar un modelo de cooperación con menores costos, menos impuestos y mayor eficiencia para ambas partes, se debe adoptar el tipo de empresa proyecto o no proyecto de acuerdo a la situación del proyecto, y el diseño del sistema para la creación de Se deben llevar a cabo instituciones cooperativas de toma de decisiones y el manejo de puntos muertos. En segundo lugar, las condiciones de cooperación, la distribución del ingreso y la asunción de pérdidas. ¿Incluyendo cómo, cuándo y de qué forma? ¿Qué debo hacer si violo el acuerdo de inversión? ¿Cuáles son las condiciones, métodos y procedimientos para la distribución del ingreso? Cómo soportar pérdidas, etc.
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